2024, el año de la bajada de las hipotecas y un precio de la vivienda sin freno

Tras una escalada abrupta de los tipos de interés para frenar la inflación, que disparó la cesta de la compra a lo largo de 2023 y una parte del ejercicio que ahora acaba, el Banco Central europeo (BCE) inició en junio pasado un nuevo ciclo de bajadas a mitad de año, gracias a la moderación de los precios. Estos no bajan, pero suben a un ritmo mucho menor y con mayor tendencia hacia el objetivo del 2% que tiene establecido el banco central. Desde entonces ha aplicado cuatro recortes en el precio del dinero, el último de ellos en la reunión del consejo de gobierno de diciembre y está previsto que se produzcan algunas más a lo largo de 2025.

El BCE prosigue el recorte de tipos ante la debilidad económica y los baja al 3%

Como consecuencia de ello, el euríbor diario a un año, que es el interés al que se prestan el dinero los grandes bancos y la referencia que se utiliza para las hipotecas a interés variable, que es la que tienen unos tres millones de familias, comenzó a caer de manera pronunciada después de una etapa de encarecimiento que asfixió a miles de hipotecados.

Este indicador se ha instalado por debajo del 3% - en concreto, alrededor del 2,4%- y eso no solo abarata las cuotas de quienes tienen estos préstamos desde el pasado mes de abril, cuando el mercado detectó que el ciclo de los tipos de interés giraba a la baja, sino que rebaja el coste de las nuevas financiaciones. El ahorro anual para una hipoteca media supera los 1.200 euros.

Pero este alivio para hipotecados tiene una cara B: el abaratamiento de la financiación para adquirir vivienda empuja a la demanda, que cierra operaciones ante el temor de que los precios aún se disparen más. En este contexto, las compraventas de inmuebles han regresado a los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria antes de 2008 y los precios siguen escalando. No es de extrañar que la vivienda haya ascendido al primer puesto entre las preocupaciones de los españoles.

Y es que la oferta no acompaña a una demanda creciente, lo que presiona los precios al alza y anticipa más encarecimientos en el futuro, ya que no parece que la necesidad habitacional se vaya a reducir. Los expertos calculan que el déficit en el lado de la oferta es de más de 100.000 viviendas anuales.

El abaratamiento de las hipotecas dispara la compraventa de viviendas al nivel de hace 14 años

Según las estimaciones recopiladas por Bankinter, el incremento de precios en 2004 supera el 8%, en torno al doble que en 2023; y seguirá por encima de la inflación también en 2025, con alrededor del 5%. Y en los alquileres aún es superior. Tinsa by Accumin, la principal tasadora de España, sitúa el aumento anual en el 4,4% en el cuarto trimestre de 2024.

La alta demanda por comprar una casa empuja la subida de los precios hasta el 4,4% en 2024

Eso dispara el esfuerzo necesario tanto para compra como para alquilar por parte de las familias. Todo ello, con una oferta reducida que llevó al Gobierno a poner en marcha la primera ley de vivienda de la democracia que incluye un tope a los alquileres en las zonas consideradas tensionadas. 

Por ahora, solo Cataluña ha aplicado esta norma que ha limitado algo las alzas pero reducido más la oferta, una parte de la cual escapa hacia opciones no reguladas y a las que el Ejecutivo y algunos gobiernos autonómicos como el catalán pretenden poner coto, como son los pisos turísticos o los de temporada (menos de un año). Y también se han iniciado los pasos para incrementar el reducido peso de las viviendas protegidas, que apenas suponen el 2,5% del parque total, lo que contrasta con muchos de los socios de la Unión Europea.