Juan José Cercadillo (Hercesa): "La promoción y la construcción de viviendas tiene que ser una industria normal"

Juan José Cercadillo (Barcones, Soria, 1948) cumple cincuenta años al frente de Hercesa, una de las pocas promotoras supervivientes del tsunami que vivió el sector inmobiliario tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de los primeros años. Ahora, como presidente del conglomerado —con su hijo al frente del día a día de la gestión—, Cercadillo explica en una entrevista con 'activos', diario de economía de Prensa Ibérica, que ve un sector mucho más saneado, pero que se enfrenta a un grave problema, la poca disponibilidad de suelo para construir vivienda.

PREGUNTA. Hercesa cumple 50 años. ¿Cuál fue el origen de la promotora?

RESPUESTA. Antes de entrar de lleno en el sector de la construcción, nosotros teníamos tiendas de papeles pintados, pavimentos y plásticos, en Madrid. Más tarde, en el año 1972, llegamos a Guadalajara y abrimos la primera tienda. En 1975 empezamos a promover doce viviendas en un pueblo cercano que se llama Marchamalo, que prácticamente desarrollamos entre mi hermano y yo con la ayuda de dos oficiales de albañilería. Siempre digo que empezamos con 200 pesetas y mucha ilusión, que era lo que había. Sacamos adelante aquello con mucho sacrificio porque tampoco teníamos la formación empresarial adecuada para poder empezar en el sector. Terminamos el bloque a duras penas y se lo vendimos a unos inversores, que fueron los que nos ayudaron para poder seguir adelante en la construcción. A partir de ahí, empezamos a trabajar como constructores para terceros porque para promover hacía falta un dinero que no teníamos.

P. ¿Cómo logra Hercesa convertirse en promotora y desarrollar sus propios suelos?

R. Con muchísimo trabajo y sacrificio. Nuestro primer cliente como constructora fue el Monasterio de Valfermoso de las Monjas, que fue una rehabilitación muy importante, que nos encargó el entonces Ministerio de Educación y Ciencia e incluyó el cambio de toda la cubierta. Fue nuestro punto de partida para empezar a trabajar para terceros, como por ejemplo el Banco Hispano Americano o un bloque de entre 80 pisos en Guadalajara, en la Avenida de Castilla, a los que les tengo mucho cariño porque quedaron muy bien, están en un sitio espléndido y se vendieron satisfactoriamente. A partir de ahí la empresa empezó a cumplir hitos. Uno de ellos fue la compra de un suelo para unas 400 viviendas llamado La Vaguada, en Guadalajara. Después dimos un golpe efectivo en Alcalá de Henares, donde desarrollamos el ensanche, tras comprar un terreno para 1.500 viviendas a la Mutua Nacional de la Policía. También en Alcalá, hicimos casi 700 inmuebles en la zona de La Rinconada. El siguiente salto importante lo damos en Paracuellos del Jarama, donde en una primera fase promovimos 6.230 viviendas en la zona de Miramadrid. Ese fue un salto cualitativo en la trayectoria.

P. En sus cincuenta años de historia Hercesa ha entregado más de 30.000 viviendas, 25.000 en España. ¿Cuál es la vocación de la compañía? ¿Cuál es su velocidad de crucero?

R. Estamos entregando entre 1.200 y 1.300 viviendas al año en total, el 80% en España y el 20% en el extranjero en países como Rumanía o Bulgaria.

P. Hercesa también tiene una división especializada en logística.

R. Compramos suelo en gestión y desarrollamos la urbanización. Después, posteriormente, vendemos el suelo a empresas. Entre nuestros clientes están Inditex, Luis Simoes, Nestlé o XPO. Nosotros normalmente desarrollamos únicamente la urbanización, nos paramos en el bordillo, porque la construcción en esta industria es muy especializada.

P. Precisamente, la empresa tiene un foco internacional. ¿Qué valor aporta el expandirse en el extranjero y cuándo se produjo el desembarco?

R. En 2003, decidimos expandirnos a Rumanía pensando en la internalización de la empresa, una iniciativa que podría calificarse de loca. En nuestra primera visita compramos ya un edificio singular. A partir de 2004 y 2005 empezamos a desarrollar entre 200 y 300 viviendas al año y ahí seguimos. Incluso, tenemos el hotel en explotación. El siguiente salto fue a Bulgaria, donde estamos en Sofía, con menos exposición, pero con un negocio solvente, y Portugal. En cada uno de estos tres países hemos desarrollado entre 1.500 y 2.000 viviendas. Luego saltamos a América: empezamos en Panamá, seguimos en Ecuador y después México. Al principio iban las cosas rodadas, pero el cambio de la situación político y social de algunos países con difícil acceso al crédito y altos intereses bancarios hacen difícil al acceso a la compra de una vivienda, como ya ocurrió en España en la crisis de 2007, que teníamos las viviendas vendidas, pero que la gente no las podía pagar.

P. ¿Cómo gestionó Hercesa los difíciles años de crisis financiera e inmobiliaria de 2007?

R. Hemos pasado varias crisis a lo largo de nuestra historia, pero gracias al equipo humano hemos logrado salir adelante. En 2007, los trabajadores trabajaron sin descanso hasta solventar una situación que nos obligó a desprendernos de un gran patrimonio, firmando daciones en pago de edificios o suelos con la banca acreedora. Adicionalmente, en Hercesa nos inventamos un mecanismo, que fue la clave del éxito para seguir vivos: hicimos segregaciones del negocio añadiendo equivalentemente la deuda que teníamos con cada entidad financiera. Así de una Hercesa nacieron 30 sociedades, cada una de ellas con un banco. Adicionalmente, en la zona de Paracuellos del Jarama teníamos una reserva de suelo importante para unas 1.000 viviendas de protección oficial, que son las que nos permitieron seguir trabajando, aunque sin duda la parte más importante para seguir ha sido la transparencia con la que hemos trabajado, con todos los acreedores y con todos los trabajadores.

P. ¿Qué diferencias encuentra en el sector promotor actual y el de los años dorados?

R. El sector ha mejorado muchísimo desde el punto de vista financiero, sobre todo en los últimos seis u ocho años. En el sector financiero hoy ya no se dan las circunstancias que se daban en la crisis, que los bancos tenían más suelo que los promotores, lo que lo encarecía. Ahora, se construye mejor, hay más conocimiento técnico en aislamientos o resistencias de estructuras. Hemos ido creciendo, adaptándonos a las necesidades de nuestros clientes y a sus demandas, contamos con nuevos departamentos clave como el de sostenibilidad, industrialización e innovación que hacen que podamos atender a las demandas de todo tipo de cliente, un cliente cada vez más comprometido con la sostenibilidad y la eficiencia energética. Antes no era así, las condiciones eran otras, mucho más duras. Por ejemplo, en aquel momento, el arquitecto no cobraba hasta que no se finalizaban las obras. Hoy en día, afortunadamente eso ha cambiado.

P. ¿Hercesa es propiedad 100% familiar?

R. La familia Cercadillo tiene la mayoría, pero nuestros socios, Javier y Eladio, más que compañeros en este largo viaje, tienen una participación importante también en la sociedad.

P. ¿Qué beneficios cree que le aporta el hecho de ser una empresa familiar frente a otras con un perfil financiero o participadas por fondos de inversión?

R. Hay una distinción cultural en la casa y es que en realidad somos familia, pero, cuando se entra por la puerta, somos empresa. Nuestro comité de dirección está formado por nosotros, los accionistas, y por directores de las áreas representativas de la empresa, su voto vale igual que el nuestro y entre todos tomamos las decisiones que consideramos más acertadas para la empresa. Está todo perfectamente segregado y me siento orgulloso. Sí es cierto que por nuestro carácter y experiencia tenemos compradores de diferentes generaciones, lo que nos anima a seguir trabajando para facilitar viviendas a muchas generaciones más. En Guadalajara, tenemos una gran oferta en vivienda muy variada y atractiva por lo que es difícil que si estás interesado en comprar no visites nuestras oficinas comerciales o nuestras viviendas piloto.

P. Tras la crisis, el promotor privado ha desaparecido, salvo casos contados, frente a un sector más financiero y con alta presencia de fondos. ¿Son una especie en extinción o que tienen el futuro asegurado?

R. Todos podemos coexistir. Los fondos se tienen que nutrir de personas que estamos en el mercado y que somos especialistas en este sector para trabajar objetivos comunes y fomentar la economía del país.

P. ¿Se han planteado una potencial venta a alguno de ellos?

R. Mis hijos son mayores y son los que tienen que decidir el futuro de la compañía. Conociéndoles, están cómodos y muy lejos de pensar en una venta. Tampoco les veo con ganas de comprar empresas.

P. Hace unas semanas le dieron el premio Hijo Adoptivo de Castilla-La Mancha. ¿Qué supone este reconocimiento?

R. Para mí es un motivo de orgullo y que agradezco al Gobierno de Castilla La Mancha.

P. ¿Qué banco de suelo dispone Hercesa?

R. Tenemos suelo para trabajar por lo menos durante los seis próximos años, aunque seguimos en números trámites en varios ayuntamientos con una cartera de terrenos en gestión que permitirían poner en carga hasta 12.000 viviendas.

P. ¿Disponen de algún proyecto de cesión de suelo en colaboración público-privada?

R. El Ayuntamiento de Guadalajara nos ha adjudicado un concurso de vivienda de alquiler asequible, en la que el suelo es una concesión gratuita durante 75 años. Se trata de un buen modelo que permite poner en el mercado alquileres entre los 500 y 650 euros aproximadamente al mes. Deberían extenderlo a suelos terciarios o dotacionales manteniendo las limitaciones de protección y precios. De hecho, en la Comunidad de Madrid ya se está practicando.

P. ¿Cree que el problema de la vivienda radica en la poca disponibilidad de suelo?

R. ¡Claro! Sobre todo la burocracia. Por ejemplo, la ley de suelo de Castilla-La Mancha permite que un promotor presente un PAU. A partir de ahí empezamos a trabajar con los informes sectoriales donde se tienen que pronunciar muchos agentes: ministerios, cuencas hidrográficas, direcciones generales, servidumbres, etc. Lo único que reivindico a las administraciones es que por favor nos dejen trabajar, nos dejen promover suelo. No puede ser que haya infinidad de entidades que tarden años en dar el visto bueno para urbanizar un terreno. Eso es lo que mata el negocio porque una de las consecuencias es que encarece la materia prima.

P. ¿En qué comunidades trabaja Hercesa hoy en día además de Castilla-La Mancha?

R. Sobre todo estamos en Madrid y en la costa, en Málaga. Guadalajara está creciendo mucho en población y viene mucha gente también del Corredor del Henares y de la capital. Donde más potencial hay es en la Comunidad de Madrid y nosotros estamos desarrollando allí mucha vivienda protegida: por ejemplo, en El Cañaveral hemos promovido más de 1.000 viviendas y otras 1.000 en régimen de cooperativa de protección oficial.

P. ¿Es rentable la promoción de vivienda protegida?

R. Siempre he reivindicado que la promoción y la construcción tiene que ser una industria normal. La fabricación de vehículos en fábrica retorna un margen industrial sin grandes subidas ni bajadas estrepitosas, como sí nos ocurre en nuestro sector con el precio del suelo. ¿Cómo se garantiza la continuidad de la vivienda de protección oficial? De dos maneras: uno, tenemos que ser capaces de ganarle nuestro margen industrial por pequeño que sea y, dos, hoy en día las viviendas de protección oficial estamos desarrollando son prácticamente iguales que las libres a nivel de calidades, garantías y servicios.

P. ¿La solución al problema de la vivienda pasa por la propiedad o por el alquiler?

R. Debería de ser a caballo lo uno de lo otro. En algunos casos, muchas familias carecen del poder adquisitivo para acceder a una vivienda de protección oficial bien por el precio y por las condiciones de pago de la hipoteca. Por lo tanto, el mercado debería de tener las dos alternativas. También pienso que no va a cambiar la mentalidad de la propiedad de la noche a la mañana: los españoles somos más propietarios que inquilinos.

Esta entrevista forma parte de la serie ‘Los que dejan huella’, un proyecto conjunto de Prensa Ibérica y KPMG para dar a conocer las opiniones de destacados empresarios familiares del país y que culminará con la publicación de un libro.