La letra pequeña de la propuesta del PP de desbloquear la construcción de nueve millones de viviendas

Este mes de agosto, el Partido Popular sorprendió presentando una iniciativa en materia de vivienda, con la que poner fin a "una situación que se agrava cada día como consecuencia de la desidia e ineptitud del Gobierno", en referencia a la dificultad para comprar o alquilar a precios asequibles. Esta declaración política se tradujo en el registro en el Congreso de los Diputados de una proposición no de ley (PNL) —que no cambia leyes ni tiene efectos jurídicos—, en la que se insta, entre otros aspectos, a llevar a cabo una reforma de la ley del suelo, además de apostar por acelerar demasiados trámites, aunque sin ninguna concreción de cómo hacerlo.

Precisamente, la respuesta del Ejecutivo fue que el propio PP impidió una reforma de la regulación del suelo que ya había sido aprobada en el Consejo de Ministros y tuvo que ser retirada del diario de sesiones en el Cámara Baja al no disponer de los apoyos, más allá de que fue valorada positivamente por ayuntamientos y comunidades populares, pero entonces el partido de Alberto Núñez Feijóo priorizó una derrota parlamentaria del Gobierno que sacar adelante el cambio legislativo.

Más allá del posicionamiento político de la PNL, Juan Bravo, vicesecretario de Hacienda, Vivienda e Infraestructuras del PP, arrojó cifras en su intervención y aseguró que "en España hay 9,3 millones de viviendas previstas en suelos con planeamiento urbanístico aprobado, pero alrededor de 6,8 millones de ellas están en terrenos que no han sido desarrollados, como suelos urbanizables delimitados o urbanos no consolidados". La pregunta, entonces, es: ¿existe en España suelo para construir nueve millones de casas? ¿Por qué no se llevan a cabo? ¿Cuál es la letra pequeña de estos pisos?

No hay suelo en el que construir tanto

La realidad es que hoy en día no existe ese suelo donde construir vivienda o, al menos, todavía no se puede porque no ha cumplido con todos los procedimientos urbanísticos para que esté permitido, que en algunos casos se pueden demorar años, incluso lustros. De ahí la propuesta del PP, que busca simplificar y digitalizar procesos o estableciendo mecanismos excepcionales en zonas con un mercado en desequilibrio. Sin embargo, el principal partido de la oposición apenas ha concretado cómo se podría hacer y genera en el sector la sensación de que sus propuestas son papel mojado. En cambio, la ley de suelo del PSOE —muy similar a un borrador que no llegó a las Cortes de la época de Mariano Rajoy— impedía que un instrumento decayese por un defecto formal que pudiese ser subsanado, algo que sí supondría un ahorro de plazos a la hora de liberalizar nuevos terrenos en los que construir.

La propuesta de la formación conservadora es activar, por un lado, el suelo urbano no consolidado, que en la práctica son bolsas de terreno donde un ayuntamiento ha aprobado de forma inicial la construcción de un nuevo barrio, pero las obras básicas para estas no se han llevado a cabo. Generalmente, si estas obras no se han acometido es porque no hay interés o demanda para las futuras viviendas. Sin ir más lejos, en ciudades como Madrid existe terreno de estas características, pero todo está marcha para convertirse cuanto antes en suelo finalista, hito a partir del que sí se puede arrancar la fase de edificación.

El otro tipo es el suelo urbanizable sectorizado, que está aún en un estado previo al anterior. Aquí simplemente existe un plan general de ordenación urbana (el instrumento básico de cualquier ayuntamiento para delimitar y ordenar una ciudad) que abre la posibilidad de que ese terreno pueda convertirse en un nuevo barrio —aunque su apariencia sea de rústico—, pero antes deberá cumplir con todos los trámites urbanísticos necesarios. Ahí está el 'quid' de la cuestión: los plazos para cumplir con esta burocracia, en la que el PP tampoco hace ninguna propuesta a nivel nacional, aunque algunas de las comunidades y ayuntamientos que gobierno sí han puesto herramientas encima de la mesa.

Más de 10 años para poder construir

Para convertir un suelo sectorizado en urbano no consolidado es necesaria la aprobación de un plan parcial, que no deja de ser un plan de cómo va a ser el futuro barrio, cuantas viviendas tendrá o que dotaciones e infraestructuras necesita. De media, esta norma tarda en aprobarse entre uno y tres años. Posteriormente, se necesita un proyecto de reparcelación y de urbanización, que se tarda entre uno y dos años en aprobarse, según un informe publicado hace meses por la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) y la consultora Colliers. Cuando esto ocurre, dan comienzo las obras de urbanización, que tardan entre uno y tres años.

El citado estudio apunta que el tiempo medio para desarrollar un nuevo barrio es de entre diez y quince años, aunque los plazos pueden demorarse hasta en veinte o más. Por ejemplo, en Madrid, El Cañaveral tardó diez años en ser suelo finalista, pero, por ejemplo, La Sagrera PAU 1, en Barcelona, comenzó su tramitación en 2007 y su urbanización aún está ahora llevándose a cabo. En otras latitudes, como Valencia, Turianova tardó quince años en disponer licencia para empezar a construir viviendas, mientras el Distrito Z de Málaga se demoró dieciocho.

La patronal identificó en el citado informe varias casuísticas que demoran la trasformación de suelo, sin que ninguno sea tratado de forma concreta en la propuesta del PP. Entre ellas, las quejas de los promotores está la complejidad regulatoria derivada de que las competencias estén divididas entre diferentes administraciones, la multitud de supuestos por los que un planeamiento puede anularse, la falta de financiación para esta actividad, la confusión que genera en muchos casos la normativa, la lentitud en la tramitación por parte de las administraciones públicas y que, en muchas ocasiones, un cambio de gobierno en un ayuntamiento puede implicar modificaciones.

Por oro lado, la realidad es que muchos de los inmuebles que podrían construirse dentro de los seis millones mencionados por el vicesecretario de Hacienda, Vivienda e Infraestructuras del PP están donde a priori no existe demanda suficiente. Por ejemplo, en la Región de Murcia podrían ponerse en carga más de 660.000 viviendas, mientras en Madrid, con un mercado más saturado, apenas 424.000. Mismo caso es de Castilla-La Mancha, con capacidad para 814.000 unidades, frente a las menos de 527.000 de Cataluña, según un reciente informe publicado por la escuela de negocios OBS Business School.