¿Comprar casa sin tocar tus ahorros? Las nuevas fórmulas de los bancos para financiar una vivienda

El acceso a la vivienda en propiedad en España ha estado históricamente ligado a un único camino: la firma de un préstamo hipotecario. Sin embargo, la situación está empezando a cambiar. Aunque la hipoteca se mantiene como la reina indiscutible del mercado financiando cerca del 70% de las operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), existe un notable 30% de las compraventas residenciales que se cierran por otras vías.

Si bien una parte importante de este porcentaje responde a inversores que pagan estrictamente al contado, esta ganando terreno un segmento creciente compradores que optan por fórmulas de financiación alternativas respaldadas por sus propios activos financieros. Según explica Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, estas soluciones están diseñadas para clientes con capacidad económica que “buscan mantener su estrategia de inversión sin descapitalizarse”.

El auge de la pignoración: invertir y comprar a la vez

En un escenario marcado por el encarecimiento del crédito y los altos precios de los inmuebles, los bancos han comenzado a potenciar productos que sustituyen la tradicional garantía hipotecario por medio de carteras de inversión.

Una de las opciones más destacadas es el préstamo pignorado de cartera, ofrecido por entidades como MyInvestor. En este modelo, el cliente utiliza como aval sus fondos de inversión, planes de pensiones o fondo cotizado (ETF) sin verse obligado a venderlos. El banco bloquea temporalmente estos archivos como colateral, pero estos siguen generando rentabilidad en el mercado. La gran ventaja de este sistema es que evita tener que pagar peajes fiscales por las plusvalías que generaría una desinversión.

¿Qué son los préstamos con garantía dineraria?

En una línea muy similar se mueven los préstamos con garantía dineraria de Banco Mediolanum. Dirigidos a clientes con patrimonio invertido, que permiten obtener liquidez con tipos de interés más competitivos que los de un crédito personal común y de forma más ágil. El banco concede un porcentaje del capital financiero aportado como margen de seguridad y el cliente mantiene la titularidad de sus ahorros.

Los créditos ‘Lombarda’ y los créditos premium también están en tendencia

Grandes corporaciones bancarias como Banco Santander o BBVA ofrecen de forma habitual el denominado “crédito lombardo” o crédito con garantía de valores. En el contexto inmobiliario, esta herramienta aporta una gran flexibilidad, permitiendo financiar de manera total o parcial la vivienda mientras el inversor mantiene intacta su exposición en los mercados financieros.

Por otra parte, existen opciones más pegadas a la financiación al consumo, pero adaptadas a rentas altas, como el crédito personal premium de Bankinter. Este producto concede importes muy superiores a los de la banca minorista habitual. Aunque por sus plazos más cortos y sus mayores tipos de interés no suele sustituir a una hipoteca completa, funciona como excelente complemento para cubrir con rapidez la entrada de la vivienda o necesidades puntuales de liquidez.

El riesgo del mercado ante dichas tendencias

A pesar de la atractiva flexibilidad de estas opciones, los expertos advierten de que no están exentas de riesgos. Al estar vinculadas directamente a la cotización de activos financieros, la volatilidad del mercado se convierte en el peor enemigo del comprador. Si el valor de acciones o fondos pignorados sufre una caída drástica, las entidades financieras están facultadas para exigir garantías adicionales, ajustar las condiciones del préstamo o, en el peor de los escenarios ejecutar los valores para saldar la deuda.

El mercado de la vivienda en España continúa muy concentrado en los perfiles tradicionales que dependen del crédito hipotecario y del ahorro previo. No obstante, el catálogo financiero se vuelve cada vez más sofisticado. Como concluye Laura Martínez, de iAhorro, “el sector avanza hacia un modelo más diversificado donde la financiación alternativa se consolida como una vía de escape idónea para que las rentas más altas optimicen su patrimonio a la hora de adquirir un hogar”.