El Eje Atlántico y la costa concentran el crecimiento de la vivienda nueva

El Eje Atlántico y los municipios costeros volvieron a liderar en 2025 el impulso de la vivienda de nueva planta en Galicia. Así se desprende de los datos de visado correspondientes al pasado curso que presentó ayer el Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG), que confirman el repunte constructor sostenido desde la pandemia, con un claro protagonismo de la vivienda plurifamiliar desde 2024.

En total, el pasado año se visaron 4.859 viviendas, de las que 3.373 fueron colectivas y 1.486 unifamiliares. La vivienda plurifamiliar creció un 59 % respecto al año anterior, mientras que la unifamiliar lo hizo un 8 %. Unos inmuebles que, teniendo en cuenta el tiempo promedio entre el visado y el certificado de fin de obra, estarán listos para entrar a vivir entre 2028 y 2029.

Los datos revelan una fuerte concentración territorial de los nuevos proyectos. De hecho, solo diez concellos —A Coruña, Pontevedra, Sanxenxo, Vigo, Oleiros, Lugo, Vilagarcía, Ames, Ferrol y Carballo— acaparan tres de cada cuatro visados para nuevas viviendas.

Por provincias, Pontevedra supera por primera vez desde 2020 a A Coruña en número de inmuebles visados, impulsada por el dinamismo del área de Vigo, Pontevedra capital y, sobre todo, la comarca de O Salnés. Lugo muestra también una tendencia creciente, mientras que Ourense es la excepción: en la provincia termal no se visó ni una vivienda colectiva durante el pasado año.

Pese a este crecimiento, el decano del COAG, Luciano Alfaya, quiso poner en contexto los datos: «Durante casi 15 años (entre 1995 y 2008), se construyeron en Galicia alrededor de 20.000 viviendas al año, con picos de hasta 40.000 viviendas y en este momento estamos construyendo en números gordos 4.000 viviendas. Eso significa que estamos construyendo un 10% de lo que se estaba construyendo en el periodo de la burbuja inmobiliaria». La solución a la crisis habitacional que tiene Galicia no pasa por regresar a esas cifras según el COAG, que reafirma la importancia de la rehabilitación, de ocupar las viviendas vacías, frente a la idea de seguir construyendo. «Volver ahí sería un crecimiento depredador del territorio», incidió Alfaya.

En ese sentido, el decano del COAG puso nuevamente el foco en la culminación de los 55.000 proyectos de vivienda visados entre 2005 y 2015 —y que nunca llegaron a rematarse— y en la apuesta por ejecutar un grado mayor de vivienda pública.

«Antes de ocupar más suelo, antes de expandir más las ciudades, debemos culminar aquellos espacios y proyectos ya iniciados», insistió el decano de los arquitectos. La reactivación de esos desarrollos, posteriores al pinchazo de la burbuja inmobiliaria que trajo consigo la quiebra de muchas constructoras, permitiría contener el consumo de territorio y reforzar un modelo más sostenible.

Por otro lado, el desarrollo de vivienda pública es «fundamental», según apunta el COAG. Precisamente, la Xunta trabaja con el objetivo de haber puesto en marcha 10.000 viviendas protegidas en 2030, dentro del Pacto de Vivenda 2026-2030 que selló también el Colexio de Arquitectos.

Alfaya situó ese objetivo frente al punto de partida: entre 2020 y 2024 solo se iniciaron poco más de 1.000 viviendas protegidas. Un escaso desarrollo que ha afectado y tiene incidencia en los precios. «Sin parque público de vivienda, el mercado libre tiene un monopolio y puede poner los precios donde le parece», apuntó Eduardo Alonso, arquitecto del área técnica del COAG, que recordó que la vivienda protegida apenas representa en torno al 5 % del parque, lejos del 30 % que se considera razonable en otros países europeos.

Los arquitectos subrayaron además que los costes de materiales, que registraron fuertes picos en 2021 y 2022, son solo una parte del precio final, en el que también pesan el encarecimiento del suelo y la falta de mano de obra cualificada. En este contexto, el Colegio apuesta por la industrialización y que el método de construcción funcione «como una cadena de montaje» frente a la «tradición artesanal» con el objetivo de acortar los plazos y mejorar la eficiencia.

Dos caras del mercado

Si hay dos territorios donde se percibe un fuerte contraste en la actividad constructiva esos son Sanxenxo y la provincia de Ourense.

El concello de O Salnés fue el tercero donde más viviendas se visaron el pasado año, con 606, lo que equivale a 33 nuevas por cada 1.000 habitantes censados, una proporción muy superior a la de cualquier gran ciudad gallega. Alfaya vinculó este fenómeno a la transformación del mercado residencial: «Hay una parte significativa de vivienda que no está siendo adquirida por sus propios usuarios. Se compra con un interés económico, no residencial». Así, el peso del turismo, la segunda residencia y la inversión inmobiliaria explican parte del auge en determinadas zonas del litoral autonómico.

En el extremo opuesto, la provincia de Ourense no registró ni un solo visado de vivienda colectiva. El COAG atribuye esta situación a la incertidumbre urbanística en la capital provincial, pendiente de la tramitación de su planeamiento general, y a la menor presión inversora en el interior. Además, según el COAG, Ourense es la única provincia donde no ha crecido el precio de la vivienda en los últimos años, un indicador que, según el Colegio, también ayuda a entender la falta de dinamismo promotor.