La vivienda protegida dispara el uso de los proyectos de interés autonómico

Una de las principales promesas de Alfonso Ruedadurante la campaña electoral de las últimas autonómicas fue la apuesta por la construcción de vivienda pública con el objetivo de atajar las dificultades de acceso a un inmueble que afrontan numerosas familias dado el progresivo incremento de precios que ha registrado el mercado inmobiliario.

Para poner en marcha estas promociones es imprescindible, en primer lugar, contar con suelo calificado. Para ello, la Xunta está combinando diferentes vías: desde la movilización de parcelas públicas que ya tienen uso residencial hasta la transformación urbanística de grandes bolsas de suelo mediante los Proyectos de Interés Autonómico (PIA).

La Estrategia Galega de Solo Residencial, aprobada en junio de 2024, convirtió esta figura en una de las herramientas de la Xunta para generar suelo residencial y planificar nuevos ámbitos destinados a vivienda. Desde entonces, en apenas dos años, la Xunta ha puesto en marcha ya 13 PIA residenciales en 12 municipios. Siete ya han alcanzado la aprobación inicial —A Coruña, Vigo (Ofimático-Lavadores), Santiago, Pontevedra, Ourense, Lugo y Arteixo— mientras que otros seis se encuentran en una fase de tramitación más temprana —los de Vigo (Ramón Nieto), Vilagarcía de Arousa, Marín, O Porriño, Ribadeo y Cangas.

¿Qué son los PIA?

Los PIA no nacieron para dar respuesta exclusivamente a la vivienda. La Lei 1/2021, de ordenación del territorio de Galicia, regula esta figura como un instrumento de intervención directa para actuaciones que trascienden el ámbito municipal por su incidencia territorial, económica, social o cultural, su magnitud o sus características.

Entre las actuaciones que pueden desarrollarse mediante esta figura se encuentra la creación de suelo destinado a vivienda protegida, ya que entre sus efectos está la posibilidad de establecer normas de ordenación que prevalezcan sobre el planeamiento municipal y, cuando resulte necesario, determinar la nueva clasificación y calificación del suelo.

Desde su entrada en vigor, la Xunta ha recurrido a esta herramienta para actuaciones de naturaleza muy diversa, vinculadas a infraestructuras, equipamientos y actividades productivas. Entre ellas figuran el nuevo Complejo Hospitalario Universitario de A Coruña (CHUAC) o la Factoría do Deporte Galego-Galicia Sports 360 en Mos.

El uso de los PIA adquiere, sin embargo, una dimensión diferente a partir de 2024, cuando la Xunta incorpora esta figura a su estrategia para ampliar la oferta de suelo residencial. La Estratexia Galega de Solo Residencial, aprobada en junio de ese año, plantea generar suelo para 25.000 viviendas, 20.000 de ellas protegidas y 5.000 libres. Y en apenas dos años, la Xunta ha puesto en marcha 13 PIA residenciales en 12 municipios.

Suelo existente

El empleo de los PIA no es la única vía empleada por la Xunta para ampliar la oferta de suelo. El IGVS cuenta con un programa para que concellos y diputaciones puedan poner a disposición suelo de titularidad pública destinado a la construcción de vivienda protegida. El instituto ofrece apoyo técnico para que esas parcelas puedan salir a concurso, en compraventa o derecho de superficie, para promociones tanto en venta como en alquiler.

Este programa se dirige a parcelas de titularidad pública que ya pueden destinarse a uso residencial, mientras que los PIA permiten ordenar actuaciones que, por su incidencia, magnitud o características, trascienden el ámbito municipal y requieren una transformación urbanística. La estrategia residencial prioriza, de hecho, aquellos suelos urbanizables que ya estén previstos en los planes generales municipales y busca la colaboración de los concellos.

Una «aceleradora»

Un juez con experiencia en materia urbanística, que prefiere mantener su identidad en el anonimato, explica que los PIA actúan como «una aceleradora» para poner en marcha varios desarrollos al mismo tiempo y dan al Ejecutivo autonómico el «control total del suelo donde se aplica».

Tras su aprobación, es necesario poner en marcha un proyecto de urbanización y dotar el ámbito de los servicios necesarios para que posteriormente pueda edificarse. En ese proceso, tal y como reconoce la Xunta, los concellos mantienen un papel relevante, especialmente por las conexiones con las redes municipales de agua, electricidad y otros servicios. «Tienes que ir de mano con el ayuntamiento», apunta el juez.

El Ejecutivo gallego trabaja con la previsión de que las obras de urbanización en los siete PIA que ya cuentan con una aprobación inicial «se puedan licitar en 2027», una vez aprobados los proyectos y adquiridos los terrenos.

Expropiaciones

La ejecución de estos instrumentos también afecta a los propietarios de los terrenos incluidos en sus ámbitos. Cabe recordar que la legislación contempla la expropiación forzosa como una de las vías para ejecutar los PIA, y la aprobación de determinados proyectos puede llevar aparejadas la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos necesarios para su ejecución, con la correspondiente fijación del justiprecio conforme a la normativa aplicable.

El juez sitúa aquí uno de los aspectos más sensibles de estas operaciones: «la valoración de los terrenos afectados». En determinados supuestos, la valoración a efectos expropiatorios puede tomar como referencia el valor del suelo rural aunque el terreno tenga una expectativa de transformación urbanística. «El suelo rústico evidentemente tiene un valor mucho más bajo», señala.

En este sentido, varios PIA puestos en marcha por la Xunta han encontrado ya contestación de los propietarios. Es el caso de San Mauro (Pontevedra), el Ofimático (Vigo) o Monte Mero (A Coruña), donde se han organizado plataformas contra las expropiaciones de sus terrenos en el marco de estos proyectos.