La nueva Ley de Vivienda en clave gallega

Aún no ha nacido pero ya está inmersa en la polémica. La futura Ley estatal de Derecho a la Vivienda, la primera en democracia, está comenzando a salir del cascarón con la aprobación de su anteproyecto, este martes, por parte del Consejo de Ministros. EL texto aún no se ha podido leer, pero la iniciativa del Gobierno bipartito no deja indiferente a nadie.

SUBIDAS DEL IBI POR ESTAR VACÍAS

Entre sus medidas más comentadas están los posibles recargos hasta el 150% al IBI (impuesto de bienes inmuebles). De esta forma, se abre el abanico del 50% permitido en la actualidad hasta ese 150%, aplicable a viviendas desocupadas durante más de dos años y a propietarios titulares de un mínimo de cuatro viviendas en el mismo municipio.

Más concretamente el incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando sin causa justificada la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial. Se elevará al 100% cuando sean tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación. Por último, está la opción del 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal. Será decisión de los propios gobiernos municipales si aplicarlo o no. Más

En el caso de Galicia, con alrededor de 330.000 viviendas vacías está medida tendría un gran impacto su los concellos la aceptan. Por comarcas, a la cabeza del número de viviendas vacías se sitúan las que albergan a las siete grandes ciudades, que son también aquellas donde hay mayor número de edificaciones: A Coruña, con 35.231 espacios habitables sin ocupar de entre el total de 220.675 viviendas; Vigo, con 27.497 de 207.672; y Ourense, con 20.728 de 94.686. Al margen de las ciudades, con más viviendas vacías están O Salnés, con 12.717 de las 65.249 totales; Barbanza, con 8.576 de 37.543; y Bergantiños, con 8.169 de 39.297.

Y si lo que se analiza es el porcentaje de vacóias frente al total, a la cabeza gallega están A Mariña Central, con un 28 %; O Ribeiro, con un 27,8 %; y Terra de Soneira, con un 26 %; y a los últimos Baixa Limia, 13,5 %; Meira, con un 14 %; y Caldas, con un 14,3 %. Entre las grandes ciudades, los porcentajes van desde el 13,24 % de Vigo hasta el 21,89 % de Ourense.

ÁREAS TENSIONADAS

La ley prevé regular las rentas de alquileres mediante la declaración de áreas tensionadas de precios. Para ello hay dos requisitos, que los arrendamientos de la zona hayan subido en cinco años más de 5 puntos sobre el IPC y que el gasto medio en la vivienda supere el 30 % de los ingresos o renta de los hogares.

Vaya por delante que trayendo a la comunidad gallega estas medidas los últimos datos oficiales disponibles son del año 2018, pero según ellos solamente el concello de A Pobra de Trives (Ourense) entraría en el doble rango. Allí la renta media roza por debajo los 2.000 euros, y los alquileres suben a 490 al mes de media, que con gastos podría superar los 600 euros. Además, EL IPC entre 2015 y 2018 subñio 3 puntos, mientras el arrendamiento en ese mismo periodo de tiempo en la localidad aumentó 26.

Hay que esperar a leer la letra pequeña y cómo se definirán estas áreas tensionadas, de todas formas se dan 18 meses para adaptarse a ellas desde que entre en vigor.

BENEFICIOS FISCALES SOLO SI LA COMUNIDAD SE ADHIERE

El Gobierno pretende estimular fiscalmente el alquiler de la vivienda habitacional de manera asequible con deducciones que irán del 50% al 90% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del rendimiento neto. El gran problema será que como es decisión del Gobierno autonómico adherirse o no a estas definiciones, si la Xunta no lo hace los gallegos no podrán acogerse a los beneficios fiscales. el anteproyecto indica que las comunidades deberán declararse zona de mercado residencial tensionado con el procedimiento y requisitos que marca la ley, es decir, si lo hacen con otro método de contabilización tampoco valdrá.

Cabe recordar que el líder nacional del PP anunció hace días que las comunidades gobernadas pro su partido no lo aplicarían; y el presidente de la Xunta, Alberto Núñez Feijóo, aunque no lo aclaró del todo, indicó que la norma invade competencias gallegas. Además la conselleira de Vivenda, Ángeles Vázquez, este mismo martes acusó al Ejecutivo central de tratar de “mercadear” con la nueva Ley de vivienda, al estimar que “no se puede comprar o vender el apoyo a unos presupuestos, a un Gobierno con un tira y afloja”. Aseguró que ese mismo día, que salía adelante el anteproyecto de ley en el Consejo de Ministros, la Xunta no tenía “el texto y por lo único que podemos hacer declaraciones es por lo publicado en los medios de comunicación”, añadiendo que “esto es realmente sorprendente, porque las competencias en materia de vivienda las tienen las comunidades autónomas”.

DEL 50 AL 90 % DE REBAJA DE IMPUESTOS

En las áreas tensionadas en las que los caseros bajen un 5% la renta respecto al contrato anterior, la bonificación ascenderá al 90%. La deducción será del 60-70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en esas zonas tensionadas. Si en el inmueble se han realizado obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores, la bonificación será del 60%.

Si la comunidad autónoma no acepta la declaración de zona tensionada, tampoco se activarán las garantías contractuales para los inquilinos de la ley estatal, entre ellas las prórrogas anuales con el mismo precio y condiciones del último contrato.

SUBIR PRECIOS EN ZONAS TENSIONADAS A CAMBIO DE CONTRATOS DE MÁS TIEMPO

Asimismo, los propietarios que firmen un contrato de, al menos, 10 años podrán librarse de la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementar el alquiler hasta en un 10% a cambio de ampliar la duración del contrato. Además, en esta zonas el inquilino podrá prorrogar su contrato tres años más de lo que se contempla actualmente, manteniendo las mismas condiciones, con lo que se aseguran que la renta sola suba con el IPC durante un periodo más amplio.

Las Administraciones locales serán las encargadas de definir la declaración de las zonas tensionadas, por un periodo de tres años, aunque podrá prorrogarse año a año si se dan las circunstancias. La declaración de una zona tensionada implicará la articulación de un “plan específico para orientar las actuaciones y revertir los desequilibrios”. También prevé un mecanismo excepcional de contención y bajada de precios en estas zonas. No obstante, existirá una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la ley hasta que rija el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas, dado que, según explicó la ministra, se trata de un sistema “complejo” que obligará a analizar cada zona concreta y que, por tanto, para hacerlo con “rigor” llevará un tiempo, si bien matizó que estos 18 meses es un plazo “máximo”.

RESERVA DEL 30 % PARA VIVIENDA PROTEGIDA

El anteproyecto también obligará a reservar un 30% en el suelo urbanizado para vivienda protegida, pero se darán “las compensaciones que correspondan cuando se vean afectados derechos adquiridos”. De ese porcentaje, existirá la posibilidad de que la mitad de destine al alquiler social.

El Ejecutivo pretende ampliar así el parque de vivienda público, que en la actualidad se limita a unas 290.000 viviendas, con una cobertura del 1,6% de personas, frente al 10% de los países del entorno. Para ello se buscará la cooperación de las administraciones locales, pero también la colaboración público-privada con las entidades y los agentes del sector, según informa Europa Press.

GRAN TENEDOR

Además, se define también el concepto de “gran tenedor” como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, exceptuando garajes y locales, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

La futura ley pretende incluir dos formas distintos de controlar el precio de los arrendamientos. Siempre en el caso de que la zona esté declarada como tensionada, los propietarios de menos de 10 inmuebles podría obligar a la congelación de las rentas o a bajarlas para los grandes propietarios o grandes tenedores, a los que también se les darían menos incentivos fiscales.

En el caso de Galicia se estaría hablando de alrededor de 24.000 propietarios en esta situación, según los datos del Catastro. En la provincia de Pontevedra existirían algo más de 7.500 grandes tenedores de vivienda o inmuebles; en la de de A Coruña rondando los 7.100; en Ourense serían casi 6.500, y , finalmente, en la de Lugo son algo menos de 3.000.

PROTECCIÓN ANTE DESAHUCIOS

Asimismo, la futura norma contempla la mejora de la regulación del procedimiento de desahucios para garantizar la comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad.

Así, se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses máximo si el demandante es una persona física o de tres a cuatro si es jurídica.

CRÍTICAS POR SER SUPUESTAMENTE INCONSTITUCIONAL

Benito Iglesias, presidente de Fegein (Federación Galega de Empresas Inmobiliarias) critica duramente el anteproyecto porque considera que “únicamente crea inseguridad jurídica, incertidumbre y preocupación. Aumenta considerablemente el galimatías normativo en materia de vivienda, a la vez que es una intervención de facto del libre mercado de la vivienda en nuestro país”.

Añade que “la vivienda no es un mercado persa, por mucho que se empeñe el actual Gobierno bipartito de tratarlo como tal.

No se trata ni de colores políticos, ni de ideologías de ningún tipo ni condición. Se trata de coherencia, sentido común, y conocimiento de la problemática –en cuanto a vivienda se refiere– de la España real, sin más”. Explicando que primero habrá que estudiar su articulado con detenimiento, pero por lo que conoce hasta el momento, “invadiría claramente las competencias de la comunidad autónoma de Galicia y a mayores, bajo mi criterio, es recurrible por su más que posible inconstitucionalidad”, refiriéndose, en este caso, a “el libre derecho de la propiedad privada recogido en el artículo 31 de la Constitución”, asegura.

Además, Iglesias añade que la aplicación normativa sería muy compleja y “rocambolesca, ya que, para darle un presunto encaje legal se tendrían que modificar la Ley del Suelo Estatal y Autonómica para poder aplicar el recargo de hasta el 150% de IBI a viviendas vacias tal como propone el Ejecutivo de la nación. Y por supuesto también se tendría que modificar la ley de Haciendas locales”, Y remata diciendo que “en conclusión, preocupación, incertidumbre e inseguridad jurídica; así se podría sintetizar la aprobación en el día de hoy (por este martes) de esta nueva Ley de vivienda difícil de comprender, ya que todo ello significa una intervención de facto del mercado de la vivienda cuestionando incluso la propiedad privada”.