Comentarios a la Ley Gallega de Rehabilitación
EN sintonía con la Ley del Suelo Estatal (2015), la Ley Gallega de 2019 tiene como objetivo regular la rehabilitación de edificios, la regeneración y renovación urbana, con especial atención en la conservación y mejora de los conjuntos históricos, los núcleos rurales y el patrimonio edificado, así como en la habitabilidad de las viviendas, en su accesibilidad y la de los espacios públicos, en la modernización tecnológica, en la cuestión social y en la potenciación económica.
La regulación contenida en nuestra ley es la más completa y avanzada de todas las contenidas en las legislaciones autonómicas, las cuales, en su práctica totalidad, se limitan a dedicar algunos artículos aislados a la materia, sin establecer una regulación específica. Únicamente pueden exceptuarse la Ley Urbanística de Castilla y León (2014) que dedica un título completo a la materia, así como la Ley Foral de Navarra (2015) que regula detalladamente la figura de un plan específico para las actuaciones de rehabilitación.
Circunscribiéndonos a la ley gallega, ante la im-posibilidad de exponer detalladamente su regulación, nos limitaremos a destacar las novedades más importantes. El instrumento que sirve para acreditar el estado de conservación de los edificios en las condiciones exigidas legalmente es el Informe de Evaluación de la Edificación, el cual será obligatorio para los propietarios de edificios de uso residen- cial de vivienda colectiva, con una antigüedad de más de cincuenta años, pudiendo la normativa municipal señalar una antigüedad inferior, y para el resto de los edificios, cuando lo establezca la normativa municipal.
Dicho informe tendrá una vigencia de diez años. La Xunta podrá establecer un registro de informes de evaluación de edificios. El incumplimiento del deber de realizar este informe será considerado infracción urbanística que llevará aparejada las sanciones previstas en la Ley Gallega del Suelo (2016). La importancia de la regulación de este informe deriva de que viene a sustituir la regulación contenida en la ley estatal de 2015, que fue declarada inconstitucional, y por tanto nula, en el año 2017 por invadir competencias autonómicas.
Otra novedad, respecto a la norma estatal y a las autonómicas, son las medidas que se establecen con relación a los edificios que se encuentren en estado de abandono. Los ayuntamientos podrán declarar núcleo rural en estado de abandono a aquellos núcleos constituidos por la agrupación de varias edificaciones en las que todos, o la mayor parte de los edificios residenciales, estén desocupados o en estado de ruina. La declaración tendrá como finalidad facilitar las instalaciones integrales de rehabilitación, pudiendo los ayuntamientos crear un registro de núcleos rurales en estado de abandono, así como convocar un procedimiento para la venta o alquiler de los inmuebles inscritos en dicho registro, con indicación del precio de venta o la renta de alquiler, indicando el plazo para la ejecución de la transmisión del inmueble o de las obras de urbanización y la garantía correspondiente.
La ley crea el canon de inmuebles en estado de abandono con el carácter de tributo autonómico, con la finalidad de promocionar las actuaciones de rehabilitación, en las aéreas de regeneración urbana de interés autonómico para evitar ese estado. El impuesto recaerá sobre el valor catastral del inmueble, siendo el tipo impositivo el 0,6 % para los inmuebles declarados en estado de ruina, y el 0,4 para los demás.
Están exentas del pago las personas que se encuentren en estado de exclusión social, estableciéndose una serie de medidas de apoyo para la recuperación de aldeas en el rural y de núcleos rurales en estado de abandono (con incentivos y exenciones de impuestos). Esta referencia a las personas en exclusión social es un avance respecto a la normativa estatal, la cual establece medidas de rehabilitación, pero sin contemplar a estas personas, por esto ha sido duramente criticada por la doctrina.
Lo hasta aquí expuesto constituye una pequeña muestra de lo novedoso de esta ley, la cual deberá continuar en otro artículo en el cual incidiremos especialmente en la innovación relativa a los aparcamientos subterráneos en subsuelo público y en todo lo relativo al deber de conservación y su incumplimiento.
Registrador de la propiedad jubilado