Santiago

El precio de la vivienda en Santiago ya roza los niveles de la burbuja: "No va a bajar y tampoco a estabilizarse"

En el primer trimestre de este año los pisos alcanzaron una media de 1.970 euros por metro cuadrado

Los expertos no prevén una estabilización e identifican la falta de oferta como la principal causa de este fenómeno

Un edificio en construcción en el barrio de O Castiñeiriño, en Santiago

Un edificio en construcción en el barrio de O Castiñeiriño, en Santiago / Jesús Prieto

El acceso a la vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones entre la ciudadanía y Santiago no es una excepción. La capital gallega experimenta una tendencia alcista en el precio de los pisos, que en el primer trimestre de este año alcanzó una media de 1.970,3 euros por metro cuadrado en valor tasado, según los datos recogidos por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. La cifra es la más alta desde el fin de la pandemia y ya se aproxima a los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, en cuyo primer trimestre se registró un precio de 2.021,5 euros por metro cuadrado, antes de tocar techo en los siguientes tres meses con 2.120,1.

Los 1.970,3 euros por metro cuadrado sitúan a Santiago, además, como la segunda ciudad gallega más cara, solo superada por A Coruña con 2.077,9 y justo por delante de Vigo, donde la media es de 1.842,1. Según los datos del ministerio, en el periodo transcurrido entre enero y marzo el valor de tasación de las viviendas con menos de cinco años de antigüedad llegó a los 2.302,1 euros/m2, mientras que las construidas hace más de un lustro fueron valoradas de media en 1.960,8.

Poca oferta y mucha demanda

El miembro en Santiago de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin), Carlos Debasa, resume el principal factor que explica este fenómeno alcista en que “hay muy poca oferta y mucha demanda”. En este contexto, ahonda en que “venimos de unos trimestres con tantas ventas que se ha vaciado el stock de vivienda de segunda mano, ha bajado en unidades disponibles”. Al mismo tiempo que se vendió mucho, “el desarrollo y la promoción de obra nueva lleva plana en los últimos tres años”. Debasa añade que “ahora se están empezando a volver a ver grúas en las ciudades, pero desde que se ven grúas hasta que salen a la venta las viviendas todavía pasa un tiempo”.

Debasa asimila esta situación del mercado de compraventa con el de alquiler y la define en que está “alquilarizándose”. De esta manera empieza a apreciarse la misma dinámica que en los arrendamientos, donde “como no hay viviendas para alquilar, las poquitas que hay están a precios muy caros”, lo que provoca que “ el que quiere alquilar tiene que pasar por el aro y pagar lo que se le proponga”.

Dinámica ascendente

La tendencia alcista en los precios apunta a mantenerse en los próximos meses, puesto que el mercado no muestra síntomas de estabilización. “Por supuesto, lo que no vemos es que vayan a bajar, pero ni tan siquiera a día de hoy podemos empezar a visualizar que se estabilicen los precios, es decir, que dejen de crecer. Creemos que todavía estamos en dinámica ascendente de precios”, sostiene Debasa.

En este escenario, el representante de Agalin considera que “la manera de que los precios se empiecen a estabilizar es aumentando la oferta disponible y la vía para hacerlo es construyendo obra nueva”. El principal obstáculo para ello en Santiago se encuentra en la falta de suelo y en las dificultades que encuentran los promotores. “Muchas veces salen al mercado posibilidades de suelo y lo que pasa es que los precios son altos, tienen muchos condicionantes, están en situaciones muy alejadas de los núcleos urbanos. Todos esos costes los tienen que asumir los promotores”, apunta Debasa. Así, “hay muchas veces que no salen los números” y las nuevas promociones no salen adelante.

Diferencias con 2008

Aunque los precios se aproximen a los que se registraron antes de la crisis del ladrillo, Debasa aprecia diferencias sustanciales con el contexto de entonces, por lo que no habría razones para pensar en un desenlace similar. “En 2008 había una espiral de subida de precios importante, pero fue más una burbuja de financiación sobre aspectos inmobiliarios. Se obtenía financiación de una manera muy sencilla y seguramente hoy, viendo desde la distancia, podemos afirmar que se financiaron operaciones a personas compradoras que no reunían el perfil adecuado para obtenerla”, analiza.

En la actualidad nos encontramos con que “desde la finalización de la pandemia, los índices de venta se dispararon porque los tipos de interés de los bancos eran muy atractivos y había una demanda embalsada que no había podido comprar”. Sin embargo, al contrario que en 2008, “se está dando financiación a personas que estrictamente sí que son solventes, con situaciones estables y con una seguridad infinitamente mayor”. Además, otra diferencia fundamental con la burbuja inmobiliaria es que “hoy se está vendiendo mucho, pero estrictamente al precio de mercado, es decir, si los tasadores oficiales tasan la vivienda por un valor de 100, y alguien quiere vender por 120, no la va a vender”, concluye Debasa. 

Conxo y Santa Marta, las zonas más caras de la ciudad

Los distritos de Conxo y Santa Marta son los más caros de la ciudad para comprar una vivienda, según los datos que ofrece el Índice Inmobiliario del portal especializado Fotocasa en base a los inmuebles que se ofertan en el mismo. De este modo, el valor medio en Conxo se sitúa en 3.144 euros por metro cuadrado, mientras que en Santa Marta la cifra es de 3.083. En contraposición, el barrio de Santiago más barato para comprar una vivienda es la zona del Campus Norte-San Caetano, con un precio medio por metro cuadrado de 2.080 euros. Le seguirían Castiñeiriño - Cruceiro de Sar con 2.519 y Concheiros - Fontiñas con 2.530.

Si atendemos al valor medio de compra, en el casco histórico fue donde se realizaron las operaciones más destacadas con 331.474 euros por piso, seguido por el Ensanche con 316.989. El distrito Campus Norte-San Caetano sería también el más asequible según este baremo, al contar con un precio medio de 181.333 euros por piso. Castiñeiriño - Cruceiro de Sar y Concheiros - Fontiñas vuelven a ser los siguientes con valores en el entorno de los 245.000 euro

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