La Finca do Espiño sale a subasta por 13 millones pese a que ya no se puede edificar

La Finca do Espiño, situada en la zona de Carmen de Abaixo, en Santiago, ha salido a subasta judicial con un valor fijado en 13.130.415 euros, según el edicto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santiago de Compostela en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria. En la subasta, la parcela de 8.000 metros cuadros se ofrece como urbana pese a que a principios de 2025, Raxoi cambió el Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) para que fuese considerada como zona verde, lo que impide que se pueda construir. Además, el Concello prevé también expropiarla por un importe muy inferior.

La finca, denominada EM-FE, está próxima al parque que ya es público en el que se encuentran las ruinas del Palacete do Espiño. Hace más de 20 años, el prestigioso arquitecto Jean Nouvel había realizado un proyecto para la construcción de pisos para personas mayores, tipo cohousing. La iniciativa nunca llegó a materializarse, pero el planeamiento urbanístico municipal se había adaptado en 2004 a ese proyecto y permitía albergar distintos usos de carácter privado: asistencial, sociocultural, sanitario, hotelero y residencial comunitario. El 30 de enero de 2025 se le dio carpetazo a estos usos con el cambio puntual del plan urbanístico en el pleno.

El procedimiento judicial ahora abierto deriva de una ejecución promovida por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) frente a la sociedad Management Santiago SL, propietaria de los terrenos. La cantidad reclamada asciende a 6.567.275,63 euros en concepto de principal, a los que se suman 1.970.000 euros presupuestados para intereses y costas, lo que sitúa el importe total por encima de los 8,5 millones de euros. La subasta tiene como finalidad cubrir dicha deuda mediante la realización del bien hipotecado. La finca constituye un lote único y representa uno de los suelos de mayor tamaño actualmente en proceso de enajenación judicial en la capital gallega. El portal del Ministerio de Justicia eleva hasta los 13,13 millones el valor total de la subasta.

8.000 metros

Según la documentación que figura en este portal, la parcela cuenta con una superficie de 8.000 metros cuadrados y dispone «de un aprovechamiento lucrativo de 10.500 metros cuadrados construibles», conforme a la descripción recogida en la documentación judicial. Se trata de un terreno de forma irregular integrado en el ámbito del Proyecto de Equidistribución de la Finca do Espiño, en una zona urbana consolidada y próxima al casco histórico compostelano. Sus linderos incluyen la rúa Carmen de Abaixo, el camino a Fonte do Ouro y otras parcelas del entorno.

Sin embargo, esta información se encuentra desactualizada. El 30 de enero de 2025 el Pleno del Concello de Santiago aprobó una modificación parcial del PXOM para evitar la edificación en la parcela propiedad de Management. La finca pasó a tener uso dotacional para convertirse en el futuro en una zona verde. El cambio prevé, además, que el Concello adquiera la parcela mediante expropiación y se convierta en suelo de titularidad pública. En la documentación aprobada con la modificación del PXOM, se incluye un estudio económico en el que se analiza el coste para las arcas municipales de adquirir esta finca. Los terrenos, se indica, «se obtendrán por el procedimiento de expropiación forzosa, o, de estimarse conveniente, mediante alguno de los otros mecanismos habilitados en la legislación del suelo de Galicia para la obtención de dotaciones públicas en suelo urbano consolidado». La actuación tendría un coste de 1,14 millones de euros.

El Ayuntamiento de Santiago había anunciado ya en 2023 su intención de prohibir la edificación en la parcela. Entonces aseguró que se tomaba la decisión para «preservar la calidad ambiental y paisajística de la Finca do Espiño, una pieza clave del sistema de zonas verdes de la ciudad catalogada como finca singular en el Plan especial de protección y rehabilitación de la ciudad histórica». Raxoi consideró que la edificación en la parcela sería difícilmente asumible, «pues alteraría notablemente el paisaje y la movilidad en un espacio de gran valor y fragilidad ambiental».

Consignar 650.000 euros

La subasta se celebrará de forma electrónica a través del portal dependiente del Boletín Oficial del Estado (BOE). Para poder participar, los interesados deberán registrarse previamente en la plataforma oficial y consignar un depósito equivalente al 5% del valor de subasta, es decir, más de 650.000 euros. El plazo de presentación de pujas será de veinte días naturales desde la apertura formal del proceso en el portal.

Durante ese periodo, las ofertas se realizarán exclusivamente por vía telemática y quedarán registradas con sello de tiempo. La normativa establece que si la mejor postura alcanza o supera el 70% del valor fijado —algo más de 9,1 millones de euros— el remate se aprobará en favor del mejor postor. En caso de que las ofertas sean inferiores a ese umbral, la ley contempla diferentes escenarios, entre ellos la posibilidad de que el acreedor solicite la adjudicación del inmueble en determinadas condiciones. Si no se presentaran postores, también podría instarse la adjudicación directa por parte del ejecutante conforme a los porcentajes previstos legalmente.

La legislación permite además que, hasta el momento previo a la aprobación del remate, el deudor pueda liberar el bien abonando la totalidad de la deuda reclamada, incluidos intereses y costas.

En el interior del terreno se conservan varias edificaciones antiguas, correspondientes a los números 12, 13 y 14 de la rúa Carmen de Abaixo. Las construcciones, de carácter tradicional, estaban destinadas originariamente a usos como vivienda, cocina o cuadra y forman parte del conjunto histórico vinculado a la finca. Aunque el estado actual de estas edificaciones no se detalla en el edicto, su existencia figura expresamente en la descripción registral.

El Palacete

Próxima a la finca que ahora sale a subasta, se encuentra el modernista Palacete do Espiño que sigue a la espera de rehabilitación. En 2020, el Gobierno del socialista Xosé Sánchez Bugallo comenzó el último intento frustrado de devolver a la vida al edificio. Se adjudicaron las obras por valor de 1,4 millones de euros, pero el dinero se acabó y quedaron incompletas dado que el inmueble se encontraba en peores condiciones de lo esperado. El Bipartito anunció su intención de retomar la rehabilitación, pero no la ha materializado.