Los dueños de fincas en el Ensanche Norte pueden renunciar a la expropiación a cambio de participar en el desarrollo urbanístico de la zona

La carrera de la Xunta para la construcción de vivienda en aquellos entornos urbanos con alta demanda y poca oferta acelera con los PIA (proyecto de interés autonómico) como herramienta de desarrollo clave para desburocratizar la dotación de suelo edificable y así agilizar plazos que hasta ahora eran eternos. Esta figura legal está aprobada inicialmente para la construcción de vivienda en Arteixo y en todas las ciudades gallegas salvo Ferrol, que ya dispone de suelo edificable, con el objetivo de aprobar definitivamente estos PIA antes de final de año. Será en ese momento cuando se ponga en marcha la siguiente fase: el proceso de expropiación de terrenos para el desarrollo de esas nuevas bolsas de vivienda, que en el caso de Santiago se corresponden en el SUD-1 de Mallou, el llamado Ensanche Norte que estirará la ciudad con un nuevo barrio para 8.000 vecinos.

Y es en esa fase de expropiaciones, a menudo la más engorrosa para la Administración si hay contestación vecinal, en la que hay novedades importantes en Galicia. Porque la Consellería de Vivendaabre la posibilidad de que los propietarios de terrenos afectados puedan, voluntariamente, o bien percibir la indemnización económica por la expropiación o bien renunciar a ella a cambio de participar en el desarrollo urbanístico de la zona.

En la práctica, eso significaría algo así como permutar el terreno actual que tienen por otro con derecho de edificación, aunque existen una serie de condiciones, tanto obligaciones como derechos, que se encargaron de detallar esta mañana en la consellería su titular, María Martínez Allegue, y el director del IGVS, Heriberto García Porto.

Condiciones para sumarse

Esta posibilidad de participación de los dueños de terrenos en el desarrollo urbanístico de la zona, de la mano de la Xunta, se introdujo legalmente en la ley de acompañamiento de los presupuestos en 2025.

Así, como requisitos obligados, se podrán acoger a esta opción los dueños de parcelas que tuvieran la propiedad antes de la declaración del PIA, lo que viene coincidiendo con el verano pasado. Además, toda la parecela debe estar íntegramente en el ámbito del PIA y libre de cargas.

¿Qué recibe a cambio el propietario que se acoge a esta opción? Una edificabilidad proporcional a la superficie de las parcelas de origen. Ahí entra en juego lo que se llama parcela de resultado, que es el terreno con superficie igual o superior al mínimo exigido para edificar, una medida que depende de cada ciudad y cada PIA. Así, si un vecino de Mallou tiene una finca rural muy grande que se verá afectada por el Ensanche Norte, puede obtener otra en la misma zona pero edificable. Y si alguien tiene una finca pequeña, puede agruparse unirse a otros propietarios con fincas pequeñas para así obtener entre todos una parcela de resultado lo suficientemente grande para edificar.

Esa edificabilidad se asignará en el ámbito del mismo PIA, preferentemente en parcelas para vivienda libre y no protegida, ya que esa la desarrolla preferentemente la Xunta.

La principal obligación para los propietarios que cambien la expropiación por este sistema es que tendrán que pagar los gastos de urbanización proporcional a la superficie de su parela de origen. Es decir, como pasan de tener una finca rústica a una urbana y edificable, deben asumir ellos los gastos de urbanización.

Además, deben dedicar la finca a la construcción de vivienda y no a otros usos. Eso sí, pueden convertirse ellos mismos en promotores y levantar un edificio, venderlo a un promotor para que lo haga, constituirse en cooperativa promotora o incluso dar marcha atrás en el proceso y optar por el dinero de una expropiación.

Precios de expropiación

La conselleira no especificó cuándo se abrirá esta opción, pero puede ser cuestión de semanas que se abra un plazo oficial para presentar la propuesta en el IGVS. En total, calculan que en los siete PIA que hay en marcha en Galicia para vivienda existen unos 1.500 propietarios afectados que potencialmente podrían acogerse a este modelo.

En base a los plazos que maneja Vivenda, posiblemente los propietarios tengan que decidir si optan por la indemnización o por la participación antes de que se abra el proceso expropiatorio oficial, una vez se apruebe definitivamente el PIA a final de año. Esto puede derivar en que no sepan con certeza a cuánto les pagarán el metro de expropiación. En todo caso, Allegue aclaró que cada PIA tiene unas cifras contempladas en un estudio, que no es "definitiva" sino orientativa.

En Santiago se habló de precios a partir de 3,5 euros el metro cuadrado, lo que generó ya alarma vecinal y protestas, pero la Xunta aclara en este sentido dos cuestiones básias. La primera es que la cifra no es defintiva, sino que parte de la propia estimación que se introduce en la memoria del PIA y que solo incluye el suelo, no cualquier estructura o árboles que contenga. Y por otra parte, Allegue recuerda que los precios de expropiación no los fija la Xunta, sino que están detallados en unas tablas del Gobierno central.

"Esa valoración no depende de lo que diga el alcalde, la conselleira, el presidente del Gobierno... depende de lo que está establecido en una norma básica", en concreto un Real Decreto de 2011 que emana de la ley de 2008 y que es el que fija los justiprecios de expropiación, de obligado cumplimiento para las comunidades.

Propietarios de viviendas

Por último, están los propietarios no de terrenos sino de viviendas en las zonas afectadas por los PIA, que en el caso del Ensanche Norte de Santiago incluye cuatro inmuebles, de los cuales solo uno está habitado. "Ellos son los máximos perjudicados en estos procesos y por eso seremos especialmente sensibles con ellos", aclaró Allegue, que confirmó que ya hubo reuniones con la mayoría.

A todos ellos se les ofrecerá a cambio una vivienda de reemplazo, bien un piso en un residencial colectivo o bien una unifamiliar. E incluso si lo prefieren, construirá la Xunta esa vivienda, promovida por el IGVS y con un límite de 120 metros cuadrados de vivienda y 35 de garaje.

Y si los afectados prefeiren optar por dinero, se hará una valoración de su vivienda actual y se les abonará una indemnización. Eso sí, tendrá preferencia para adquirir un terreno en esa zona de actuación por si prefiere edificar por su cuenta su vivienda.