Nuevo barrio del Ensanche Norte de Santiago: ¿Por qué se hace en Mallou? ¿En qué fase está? ¿Quién valora los terrenos?

La tramitación del futuro barrio del Ensanche Norte de Santiago, una macrourbanización con más de 3.000 viviendas y 8.000 vecinos, avanza con paso firme. Lo que no hace tanto tiempo parecía un simple anuncio con aires a promesa electoral hoy es ya un proyecto sólido que aspira incluso a ser visible sobre el terreno al final de la legislatura. Lo malo es que el Ensanche Norte acelera en los despachos a la misma velocidad a la que crecen las dudas y surgen las preguntas entre los vecinos, tanto los afectados de forma directa como los del resto de la ciudad, que se preguntan en qué medida cambiará la capital esta nueva expansión urbana.

¿Qué significa que sea un PIA?

Hace tiempo que los vecinos escuchan hablar del PIA de Mallou sin que muchos de ellos acaben de comprender qué significa más allá de ser las siglas de Proyecto de Interés Autonómico. Para situarse en contexto, en un escenario de escasez de vivienda y fuerte demanda como el actual, la Xunta aprobó la Estrategia Gallega de Desarrollo del Suelo Residencial, con el fin de promover vivienda para corregir el desajuste del mercado, que desemboca en un alza de precios que dificulta el acceso a parte de la sociedad. Pues bien, esa estrategia se desarrolla a través de estos PIA, que son una herramienta que permite desburocratizar y agilizar la tramitación de suelo edificable. "Con la demanda existente, no es posible hoy demorarse décadas en la aprobación de un plan parcial" de urbanismo, advierte la conselleira de Vivenda, María Martínez Allegue.

Hoy Galicia tiene siete PIA residenciales en marcha: todas las ciudades salvo Ferrol y el municipio de Arteixo. En el caso de Santiago, es el PIA de Mallou, un instrumento que permitirá desarrollar en tiempo récord esa urbanización para 8.000 vecinos en esta parte norte de Santiago.

¿Por qué se hace en Mallou?

Una vez que la Xunta diseña su estrategia de vivienda y se dota de herramientas para llevarla a cabo, como los PIA, pues se pasa a la siguiente fase: planificar sobre el terreno. "Lo primero que hicimos tras la aprobación de esta estrategia fue seleccionar las zonas urbanas con mayor demanda de vivienda protegida", explica Allegue. Como era de esperar, las zonas más tensionadas eran las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. Entonces, pusieron la lupa sobre cada caso concreto para identificar qué bolsas de suelo eran más propicias para edificar. Para ello, la consellería se basó en los planes urbanísticos municipales (PXOMs), que ya recopilaban las zonas más propicias para construir. Nadie mejor que los Concellos para planificar su crecimiento futuro.

En el caso de Santiago, una de esas grandes bolsas de terreno disponibles era en Mallou, donde había espacio, potencial y era una solución natural de continuidad a la ciudad, ya que el nuevo barrio no se levantará aislado sino pegado a As Cancelas y Cruceiro da Coruña. "Todas las áreas analizadas que recogemos en los PIA se recogen ya en la planificación municipal correspondiente", aclara Allegue, que desvela que se reunieron con todos los concellos afectados, que dieron su "confirmidad" a esos PIA. Son las zonas sobre las que el Concello identifica que debe crecer la ciudad, "pero en algunos casos esas zonas urbanizables han permanecido más de 40 años sin desarrollarse". Por eso la Xunta decide dar un paso adelante y actuar para exprimir todo el potencial de ese suelo.

¿En qué fase se encuentra?

Una vez diseñada la estrategia, habilitada la herramienta (PIA) y localizada la zona... ¿qué es lo siguiente? Pues se redactaron esos proyectos de urbanización que constituyen el PIA y se aprobaron inicialmente en abril, abriéndose el periodo de alegaciones, que es en el que se encuentra ahora el proceso y que está generando ciertas dudas a los vecinos, que no saben muy bien cómo ni qué alegar. La idea de la consellería es aprobar de forma definitiva en este 2026 el PIA del SUD-1 de Mallou, lo que automáticamente abrirá el siguiente proceso: la compra de terrenos, momento en el que se producen las expropiaciones.

¿Quién valora los terrenos?

Las expropiaciones siempre son la parte espinosa del proceso. Galicia es un territorio en el que, sociológicamente, la gente es apegada a lo suyo. Pero los procesos expropiatorios nunca tienen en cuenta ese valor sentimental; más bien al contrario. De hecho, hay unos precios establecidos para toda España que son los únicos válidos.

Esa valoración se establece en un Real Decreto de 2011, derivado de la Ley del Estado de 2008, una norma estatal de obligado cumplimiento para las comunidades autónomas; por lo tanto, también lo es para Galicia. "Esta valoración no es discrecional ni arbitraria, no depende del alcalde, ni de la concejala, ni del presidente del Gobierno. Esta valoración se basa en lo establecido en dicha norma básica del Estado", concluye Allegue. Y establece como modo de valoración la capitalización de renta reales o potenciales de la explotación. La estimación de precio es diferente en cada PIA y se refiere al suelo, ya que lo que haya en la parcela, como edificaciones o árboles, se indemnizan aparte.

¿Qué opciones tienen los afectados?

Una vez se apruebe definitivamente el PIA de Mallou, a finales de este año, se iniciará el proceso de expropiación en base a esas cuantías fijadas por el Estado. Aquellos propietarios de terrenos en Mallou que lo deseen, percibirán una cuantía a cambio de su finca siempre que la consideren justa. Y si en lugar de finca tienen vivienda, podrán también percibir una cuantía de dinero o, en su caso, pedir a la Xunta que les edifique otra vivienda, bien en piso o bien unifamiliar, de máximo 120 metros y 35 de garaje en la misma zona de desarrollo.

Sin embargo, la Consellería de Vivenda ofrece la posibilidad, siempre voluntaria, de renunciar a ese dinero de la expropiación a cambio de de participar de la mano de la Xunta en el desarrollo urbanístico de la zona. ¿Qué significa esto? Permutar la parcela catalogada como rural básica afectada por el PIA por otra en la misma zona que tenga la condición de edificable. A cambio, el dueño será quien pague la urbanización de su parte proporcional, con el compromiso además de dedicar la parcela resultante a vivienda y no a otro fin. Es una opción interesante para aquellos propietarios de terrenos grandes, ya que los pequeños tendrían que agruparse entre varios para que la parcela resultante tenga los metros suficientes para ser edificable. En el caso de Mallou, hay afectados con fincas de hasta 30.000 metros.

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