La vivienda nueva toca fondo en Santiago por la falta de suelo y la excesiva burocracia

El acceso a la vivienda, convertido desde hace ya tiempo en un auténtico quebradero de cabeza para una gran mayoría de ciudadanos en el conjunto de España, tampoco escapa a una ciudad como Santiago que, a la espera de que en los próximos meses pueda comprobar si la reciente aprobación de la ciudad como zona de mercado residencial tensionado tiene su efecto positivo en el sector, está viendo cómo la construcción de nuevos espacios residenciales cae sistemáticamente, hasta el punto de haber quedado reducida a la quinta parte en poco más de un lustro.

Y es que, según el último informe del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña hecho público este lunes, los visados de viviendas nuevas y los expedientes de obras de construcción no hacen sino acrecentar su senda descendente desde la pandemia del covid, puesto que durante el primer trimestre de este año solo se realizaron 18 visados (33,33% menos que en el mismo período de 2025), mientras que entre enero y marzo de 2019 la cifra había sido de 101. Unos registros que nunca volvieron a llegar a «los cien visados de viviendas» desde entonces, según indica Carlos Mato, ya que en los últimos cinco años la media en Santiago fue de 36,4 viviendas. A nivel provincial, este primer trimestre hubo 461 visados, lo que representa un 23,4% menos que en 2025 (602).

Polígonos bloqueados

Interrogado sobre si los datos del sector en Santiago, cuyos expedientes de obras de construcción pasaron de 46 a 36 con respecto al mismo período del año anterior y una caída del 17,39% frente al apenas 0,74% experimentado en toda la provincia de A Coruña (401 este año por 405 en 2025), apuntan a un problema estructural en la capital gallega, explica en declaraciones a EL CORREO GALLEGO que el sector está pagando «el precio de una gestión del suelo que no ha ido al ritmo de la demanda». En este sentido, recalca que muchos polígonos o sectores residenciales «están bloqueados por trámites administrativos o cambios normativos que retrasan la salida al mercado de nuevas parcelas».

Recalca además que existe un problema estructural en cuanto a la tramitación, puesto que «la demora en la concesión de licencias de obra mayor genera una inseguridad jurídica que ahuyenta la inversión». De hecho, considera que «en un contexto de costes de construcción al alza», la lentitud en tramitar una licencia lleva a que «muchos proyectos dejen de ser viables», y alerta de que, aunque hay demanda, «se está desplazando a los ayuntamientos vecinos».

Oficina de urbanismo con recursos

Por otra parte, Carlos Mato señala que si bien el rigor en la protección del patrimonio y las normativas de habitabilidad más exigentes en Santiago suponen algo «positivo para la identidad de la ciudad», cree que «si no se acompaña de una oficina de urbanismo con recursos suficientes para gestionar esa complejidad, se convierte en un freno para la rehabilitación y la obra nueva».

"Es necesaria una reforma profunda en la gestión de las licencias y una apuesta valiente por desbloquear el suelo disponible si no queremos que Santiago se convierta en una ciudad museo donde sea imposible vivir»

Carlos Mato

— Presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña

Niega que estemos ante un problema coyuntural de falta de inversores en Compostela y considera necesaria «una reforma profunda en la gestión de las licencias y una apuesta valiente por desbloquear el suelo disponible si no queremos que Santiago se convierta en una ciudad museo donde sea imposible vivir».

Un embudo que ralentiza la actividad

Por otra parte, y sobre si el sector ha tenido que afrontar momentos similares de tan escasa actividad constructora, señala que estaban ligados a crisis económicas globales y que, sin embargo, «lo que vivimos hoy es una situación inédita porque el mercado quiere construir y los ciudadanos demandan vivienda, pero la estructura administrativa y la falta de suelo disponible están actuando como un embudo que no veíamos desde antes de la aprobación del Plan General».

Una situación inédita que contribuye aún más a acentuar el problema del acceso a la vivienda, puesto que se traduce en una notable reducción de la oferta, en este caso para los posibles compradores.

Estrategia incentivadora

Consultado sobre la estrategia que desde su punto de vista debería adoptarse en Santiago para impulsar una oferta que es claramente inferior a la media a nivel provincial, el presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña centra la actuación en tres puntos que entiende prioritarios.

En primer lugar, debe haber un desbloqueo y gestión de suelo finalista, de forma que se priorice «el desarrollo de sectores ya planeados que están atascados en fases administrativas».

En segundo lugar, incide en la necesidad de que se agilice la concesión de licencias, puesto que asegura que «un promotor no puede esperar 18 meses por una licencia mientras los tipos de interés y los costes materiales suben», y lo resume en la idea de que «la agilidad administrativa es, en sí misma, una forma de impulsar la oferta de vivienda».

En tercer lugar, aboga por incentivar la rehabilitación, y más en una ciudad como Santiago, con «un parque de viviendas vacío o degradado que es vital recuperar». Y es ahí donde las subvenciones pueden ser un buen incentivo para que los propietarios puedan asumir la recuperación de esos inmuebles porque «la oferta de vivienda no solo crece con grúas nuevas, sino recuperando lo que ya tenemos». Un ámbito en el que va más allá al apostar por que la reforma de una vivienda «en el Ensanche o en el casco histórico sea más sencillo y atractivo que construir en la periferia».

Efectos de la coyuntura internacional

En cuanto a la repercusión que pueda tener en el sector de la construcción la actual coyuntura internacional, Carlos Mato admite que la inestabilidad geopolítica mundial conlleva un aumento de los costes y subraya que «el precio de algunos materiales está disparándose por encima del 10% en las últimas semanas». A ello se suma el incremento del precio del gas y del petróleo por el cierre del estrecho de Ormuz, lo que «está encareciendo la fabricación y el transporte de materiales básicos para nuestro sector como el acero y el cemento».

De ahí que augure que «el aumento de los costes, de persistir la guerra de Irán y el conflicto bélico, se acabará trasladando al precio final de la obra nueva», además de alertar sobre posibles retrasos en las entregas de promociones inmobiliarias por la falta de suministros y la volatilidad de los precios, así como de un frenazo en la inversión de nuevos proyectos inmobiliarios.

Un panorama poco alentador en cuanto al incremento de la oferta ante el que califica de esencial la colaboración público-privada, con una clara apuesta de la inversión pública en las futuras promociones.

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