El TSXG avala que Santiago pida permiso de las comunidades de propietarios para los pisos turísticos

El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) ha dado la razón al Concello de Santiago en su regulación de los trámites necesarios para poner en marcha una vivienda turística. La sentencia rechaza el recurso presentado por la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga) contra la ordenanza municipal aprobada en noviembre de 2024.

Esta norma establece qué deben comunicar y qué documentos deben presentar los propietarios antes de comenzar a utilizar una vivienda como alojamiento turístico. Es lo que jurídicamente se conoce como una comunicación previa: el titular informa al Ayuntamiento de que va a iniciar la actividad y acredita que cumple las condiciones exigidas.

Uno de los principales puntos de discusión era el certificado de la comunidad de propietarios. Aviturga consideraba que el Concello no tenía competencias para exigirlo, pero el tribunal concluye que esta medida es legal y proporcionada.

En la práctica, el documento sirve para comprobar que la actividad turística no está prohibida, limitada o condicionada por la comunidad de vecinos. La sentencia recuerda que la legislación estatal permite a las comunidades tomar este tipo de decisiones con el apoyo de tres quintas partes de los propietarios, que deben representar también tres quintas partes de las cuotas del edificio.

El TSXG también respalda que el Concello desarrolle mediante una ordenanza las condiciones previstas en el Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM). Aviturga sostenía que no era necesaria una norma específica y que los propietarios podían utilizar el modelo general de comunicación previa. La Sala, sin embargo, señala que el propio planeamiento permite aprobar ordenanzas para concretar los requisitos de determinados usos.

Por el momento, Aviturga aclara a EL CORREO GALLEGO que se encuentra estudiando el fallo del TSXG con su gabinete jurídico, a la espera de establecer un consenso interno antes de anunciar el siguiente paso de la organización en este asunto.

No son viviendas habituales

Otro aspecto relevante de la sentencia es que confirma que los pisos turísticos no se consideran, desde el punto de vista urbanístico, una vivienda de uso habitual. El tribunal explica que están destinados a estancias temporales y no a cubrir de forma estable las necesidades de residencia de una persona o una familia.

Esta diferencia permite al Concello someter la actividad a unas condiciones distintas de las que se aplican a una vivienda convencional. El fallo recuerda que, con carácter general, los alojamientos turísticos solo pueden instalarse en la planta baja o primera de los edificios cuando el planeamiento admita el uso de hospedaje.

En las zonas consideradas sensibles, las restricciones son mayores: únicamente pueden implantarse en edificios que tengan al menos seis plantas de uso residencial.

La Sala considera además que la actividad turística puede afectar tanto a la convivencia dentro de los edificios como al equilibrio de los barrios. Por ello, entiende que el Concello puede intervenir para proteger el interés general y evitar que la expansión de los alojamientos temporales perjudique a la población residente.

La sentencia desestima por completo el recurso de Aviturga y mantiene en vigor la ordenanza municipal. También condena a la asociación a pagar las costas del proceso, con un límite máximo de 1.500 euros.

Nueva victoria del Concello en la materia

Esta nueva resolución se suma a otra victoria judicial reciente, conocida a comienzos de este mes de julio, del Concello frente a Aviturga. En aquel procedimiento, el TSXG respaldó la modificación del PXOM aprobada en febrero de 2023, que sentó las bases de la regulación urbanística de los pisos turísticos, prohibiéndolos en el casco histórico y estableciendo limitaciones en otras zonas, como el Ensanche. La Sala rechazó las quejas de la asociación por la falta de informes de Aviación Civil y de la Delegación del Gobierno y confirmó que las viviendas turísticas pueden considerarse un uso de hospedaje. Aquella sentencia fue declarada firme el 25 de junio.

Este nuevo fallo aborda un paso posterior. No examina directamente dónde pueden instalarse estos alojamientos, sino la ordenanza de 2024 que concreta los trámites y documentos necesarios para iniciar la actividad. En otras palabras, la primera sentencia avaló las reglas urbanísticas generales y esta segunda respalda su aplicación práctica, incluida la exigencia de un certificado de la comunidad de propietarios. No obstante, esta última resolución contempla la posibilidad de presentar un recurso de casación en los 30 días posteriores a su notificación, por lo que no es firme.