El alquiler cambia desde este jueves en Santiago: así te afecta la nueva declaración de zona tensionada

Ya es oficial. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la declaración de nuevas zonas de mercado tensionado para el alquiler, entre las que se encuentra Santiago de Compostela. La capital gallega se convierte así en la segunda ciudad de Galicia en recibir esta declaración, después de A Coruña.

Junto a Santiago, también han sido declaradas zonas de mercado tensionadao Basauri (País Vasco) y varias localidades de Asturias como Gijón (barrios de La Arena y Cimadevilla), Avilés (barrio de La Magdalena), Llanes (núcleo urbano y núcleos de Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio), Gozón (Luanco) y Cabrales (núcleos de Arenas y Poo).

Con estas incorporaciones, ascienden a 317 los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado en España. Según el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez, la medida protege ya a 9,3 millones de personas al amparo de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Sanmartín celebra la medida y Verea reivindica el papel de la Xunta

La declaración de zona de mercado tensionado permite poner topes a los alquileres en zonas donde hubo "incrementos desproporcionados". En este sentido, el delegado del Gobierno en Galicia, Pedro Blanco, ha celebrado la medida que está dando "bos resultados" en otros territorios, "onde os precios baixaron de forma significativa", ha asegurado en un audio remitido a los medios.

Blanco recordó que esta declaración permitirá contener los precios de los alquileres en Santiago, "favorecer un mercado más equilibrado, aumentar a oferta de contratos estables e activar novas bonificacións e incentivos para propietarios e inquilinos".

La alcaldesa de Santiago, Goretti Sanmartín, también celebró la entrada en vigor de la declaración de zona de mercado residencial tensionado. La regidora aseguró que supone el final de "un importante esforzo do Concello" y agradeció que la capital gallega pueda contar por fin con una "ferramenta moi importante para garantir o dereito a unha vivenda digna".

Sanmartín destacó que esta declaración incorpora "un amplo abano de medidas que nos van permitir facer de Santiago un concello mellor para vivir". "A partir de agora vanse aplicar tres medidas de contención do prezo do alquiler, de incentivos fiscales en el IRPF para os alquileres que cumpran certas condicións e de maior acceso a axudas do Plan Estatal de Vivendas", explicó.

Por su parte, el líder del PP de Santiago, Borja Verea, sostuvo que la declaración de Santiago como zona de mercado residencial tensionado demuestra que "é imposible soster un relato de falta de colaboración institucional", ya que, a su juicio, la Xunta ha dado respuesta a las dos principales demandas planteadas por el Concello durante este mandato: la implantación de la tasa turística y la declaración de zona tensionada.

"Os feitos son moi claros. Cando o Concello trasladou esas dúas peticións á Xunta de Galicia, ambas atoparon resposta. Iso desmonta por si só calquera relato de confrontación permanente entre administracións", afirmó.

Qué cambia desde este jueves en Santiago

En el caso de Santiago de Compostela, la declaración como zona de mercado residencial tensionado llega a petición del propio Concello y tendrá una vigencia de tres años. La medida entrará en vigor este jueves 30 de julio.

A partir de esa fecha, los nuevos contratos de alquiler deberán tomar como referencia el precio del contrato anterior, a excepción de casos en los que se realice alguna de las actuaciones de rehabilitación o mejora previstas en el artículo 17.6 de la Lei de Arrendamentos Urbanos. Además, a los nuevos inquilinos no se les podrán repercutir cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el anterior contrato.

La principal novedad afecta a los grandes tenedores, es decir, las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de cinco o más viviendas de uso residencial en el término municipal de Santiago de Compostela -quedan excluidas las administraciones públicas y las entidades vinculadas a ellas-. En estos casos, los nuevos alquileres deberán ajustarse a los límites establecidos por el índice estatal de referencia.

La declaración también incorpora medidas para quienes ya viven de alquiler. Una vez agotadas las prórrogas del contrato, los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, manteniendo las mismas condiciones, salvo las excepciones previstas en el artículo 10.3 de la Lei de Arrendamentos Urbanos.

Además, la nueva regulación activa bonificaciones fiscales en el IRPF para los propietarios que alquilen viviendas cumpliendo determinadas condiciones de precio o perfil del arrendatario.

Junto a la limitación de precios, la declaración obliga también a las administraciones públicas a poner en marcha un plan de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda en alquiler y reducir la tensión del mercado en un plazo máximo de tres años.

Los tres ejes del Plan de medidas correctoras

En este sentido, el Concello aprobó el pasado 1 de junio el Plan de medidas correctoras que, articulado en tres programas diferenciados, persigue reducir los desequilibrios detectados en el mercado residencial compostelano durante los tres años de vigencia de la declaración de zona tensionada.

El Programa A busca optimizar el uso del parque residencial existente, con medidas como la limitación de las viviendas de uso turístico, la aplicación de un recargo fiscal a las viviendas vacías y el impulso a la rehabilitación y recuperación de inmuebles sin uso.

El Programa B está orientado a incrementar la oferta de vivienda protegida. Para ello, el Concello prevé ampliar el parque municipal de vivienda en alquiler, movilizar suelo para nuevas promociones, reservar más espacio para vivienda protegida en desarrollos urbanísticos e incentivar su construcción mediante bonificaciones fiscales en el IBI y el ICIO que ya se pueden solicitar.

Por último, el Programa C se centra en mejorar la eficiencia de la administración, simplificando los trámites urbanísticos, agilizando la concesión de licencias y revisando ámbitos pendientes de desarrollo para facilitar la construcción de nuevas viviendas y aumentar la oferta residencial en la ciudad.

Santiago tendrá más ayudas del Plan Estatal de Vivenda

Paralelamente a las cuestiones que afectan directamente al alquiler, la declaración permitirá que Santiago acceda a ayudas más elevadas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Entre ellas figuran las destinadas a la promoción de vivienda pública en alquiler, que podrán alcanzar los 1.100 euros por metro cuadrado frente a los 1.000 euros previstos con carácter general, y las ayudas para la adquisición de viviendas destinadas al alquiler social, que pasarán de cubrir hasta el 70% del precio de compra al 85% en los municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado.

Claves para el alquiler en Santiago

• La declaración afecta a toda la ciudad. Todo el término municipal de Santiago ha sido considerado zona tensionada.
• La medida tendrá una vigencia inicial de tres años, aunque podrá prorrogarse si persisten las circunstancias que motivaron la declaración.
• Los alquileres ya vigentes podrán actualizarse conforme al índice legal establecido.
• Los nuevos contratos deberán tomar como referencia el precio del contrato anterior, salvo las excepciones previstas en la Ley.
• Los grandes tenedores deberán ajustar el precio al índice estatal de referencia.

¿Por qué Santiago ha sido declarada zona tensionada?

Santiago de Compostela cumple uno de los principales requisitos establecidos en la Ley por el Derecho a la Vivienda para ser declarada zona de mercado residencial tensionado: que el precio del alquiler haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC.

En el caso de la capital gallega, ese incremento duplica el umbral exigido por la ley: el precio medio del alquiler aumentó un 40,26% entre 2019 y 2024, al pasar de 444,4 euros a 623,3 euros.