Ni Ensanche ni Casco Histórico: los barrios de Santiago en los que el alquiler se come casi la mitad de la renta familiar

El mapa de la presión por el alquiler en Santiago cambia cuando, en lugar de preguntar dónde están los pisos más caros, se mide cuánto pesa sobre el bolsillo la renta de quienes viven en cada zona. El Casco Histórico es hoy el distrito con el precio de oferta más elevado, 12,4 euros por metro cuadrado, pero no es el área donde el alquiler exige un mayor esfuerzo económico. Ese lugar corresponde a los barrios de San Pedro y Vite, donde unas rentas familiares sensiblemente inferiores hacen que vivienda y suministros absorban una parte mucho mayor de los ingresos.

Así lo revela el diagnóstico elaborado por investigadores de la Universidade da Coruña (UDC) por encargo del Concello para analizar el mercado residencial compostelano. El estudio divide el municipio en 75 secciones censales y calcula cuánto representan conjuntamente el alquiler y los gastos básicos de la vivienda sobre los ingresos medios de los hogares.

El resultado permite contemplar Santiago desde una perspectiva diferente a la de los precios inmobiliarios. Casi el 60% de las secciones censales supera el umbral del 30% de esfuerzo económico que emplea la Ley de Vivienda para medir la tensión residencial. Son 44 de las 75 analizadas. Si se amplía el foco a las grandes áreas, el estudio de la UDC divide Santiago en once (Casco Histórico, Ensanche, Conxo, Villestro, Fontiñas, Pontepedriña, Bando, San Pedro, Vista Alegre, Vite y Aríns). De ellas, ocho destinan de media más de tres de cada diez euros de la renta de sus hogares al alquiler, los gastos y los suministros básicos de la vivienda.

El promedio del municipio se sitúa ligeramente por encima de ese límite, en el 31%. Pero la media oculta diferencias importantes.

Cuatro de cada diez euros

Si se baja al nivel más detallado del mapa, Belvís-Quiroga Palacios es la sección censal con mayor esfuerzo residencial de Santiago. Allí, alquiler, gastos y suministros básicos representan alrededor del 41% de la renta media de un hogar. Vite-Avenida de Castelao y Home Santo se sitúan prácticamente en el mismo nivel, en torno al 40%. Una familia tipo de estas zonas tiene que destinar aproximadamente cuatro de cada diez euros que ingresa a mantener su vivienda. La sección que comprende Sar, Pexigos, Mazarelos y Orfas roza también el 40%, mientras que la de Blanco Amor se sitúa en el 39%.

El dato no se explica simplemente porque sean los lugares con los alquileres más caros. De hecho, ocurre algo especialmente revelador. Belvís-Quiroga Palacios y Home Santo forman parte del área de San Pedro y el este, donde el estudio situaba en 2023 el alquiler en torno a 7 euros por metro cuadrado, unos 600 euros mensuales para la vivienda tipo de 86 metros cuadrados utilizada en el análisis. Vite-Avenida de Castelao pertenece, por su parte, al área de Vite y el norte, con un importe prácticamente idéntico, alrededor de 595 euros al mes. Son estimaciones empleadas por el estudio para hacer comparables las distintas zonas, no el precio de un piso concreto.

La renta de los vecinos es lo que termina inclinando la balanza. En Belvís-Quiroga Palacios, la renta neta media anual por hogar ronda los 26.600 euros; en Vite-Avenida de Castelao y Home Santo se mueve alrededor de los 28.000. Son algunos de los valores más bajos de Santiago.

El contraste con el Ensanche es contundente. En el Hórreo, una de las zonas con el precio medio del alquiler más alto (alrededor de 700 euros), el esfuerzo asociado a la vivienda es bajo: un 23%. La explicación está la renta media del hogar, ya que en esta arteria la media es de 51.000 euros. En Montero Ríos ocurre algo similar. Es decir, un alquiler elevado puede pesar mucho menos en el presupuesto familiar cuando los ingresos prácticamente duplican los de las zonas más vulnerables.

Al ampliar el mapa, San Pedro y Vite concentran la mayor presión

La fotografía cambia de escala cuando esas 75 secciones censales se agrupan en áreas más grandes de Santiago. En ese análisis, San Pedro y el este de Santiago presentan el mayor esfuerzo medio, con alrededor del 37% de la renta destinado a vivienda y suministros. Vite y el norte se encuentran inmediatamente después, en torno al 36%.

El Casco Histórico queda alrededor del 32%, mientras que el Ensanche presenta una situación bastante más desahogada, con aproximadamente un 27%.

Los precios no han dejado de crecer

La evolución de los últimos años tampoco ha favorecido a las zonas que partían con menor capacidad económica. Entre 2018 y 2023, el precio medio ofertado del alquiler aumentó casi un 60% en San Pedro y el este de la ciudad. En Vite y el norte la subida fue también próxima al 60%. En el conjunto del municipio, el avance rondó el 45%.

Los datos más recientes indican que esa presión no se ha detenido. El portal inmobiliario de referencia sitúa en junio de 2026 el precio ofertado en Santiago en 10,6 euros por metro cuadrado, alrededor de un 6% más que un año antes y en el nivel más alto de su serie.

Eso significa que una vivienda tipo de 80 metros cuadrados se ofertaría, tomando simplemente el promedio municipal como referencia, por unos 850 euros al mes.

Una brecha que va más allá del alquiler

El encarecimiento resulta especialmente delicado en las zonas donde las rentas son menores. Si los alquileres suben, no todos los hogares disponen del mismo margen para asumir el incremento. Una familia con unos ingresos anuales cercanos a los 27.000 euros tiene inevitablemente menos capacidad que otra que se aproxima a los 50.000.

Ahí reside una de las principales conclusiones que deja el mapa: Santiago tiene un problema general de acceso al alquiler, pero su intensidad depende enormemente del lugar y, sobre todo, de la capacidad económica de quienes viven allí. Los precios explican una parte de la historia; los ingresos permiten entender por qué esos mismos precios pueden resultar asumibles para unos hogares y colocar a otros claramente por encima del límite considerado de tensión residencial.

No obstante, desde que el estudio fue redactado, la situación de Compostela ha cambiado legalmente. Santiago es oficialmente zona de mercado residencial tensionado desde el 30 de julio y lo será durante tres años. La declaración activa las medidas previstas por la Ley de Vivienda para determinados nuevos contratos y fija en cinco inmuebles residenciales el umbral para considerar gran tenedor dentro del municipio.

La medida afecta a toda Compostela, pero el diagnóstico demuestra que el problema no se reparte de forma homogénea. Entre unas zonas y otras, el peso de la vivienda puede pasar de consumir solo una cuarta parte de la renta familiar a llevarse casi la mitad. Esa brecha convierte el nivel de ingresos en una pieza imprescindible para entender quién soporta con mayor intensidad la presión del alquiler.