Los otros desahucios
Aunque muy mayoritarios y más atractivos mediáticamente, no todos los desahucios son consecuencia del impago de la renta, cuyo abono es el deber esencial (junto con el cuidado y el uso racional de la vivienda) que el arrendatario se obliga a cumplir.
En efecto, hay otra variedad de lanzamiento no tan frecuente, pero acaso igual de relevante, causado por la supuesta finalización del contrato de arrendamiento.
Por lo general, no se plantean dudas acerca del momento en el cual el negocio jurídico entre arrendador e inquilino llega a su fin: el día que señala el documento firmado por ambas partes. Sin embargo; puede ocurrir que el acuerdo decaiga con antelación a dicha fecha. Así acontece cuando el arrendador no es propietario sino usufructuario y fallece. Lo establece el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
«Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley».
La norma citada («Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos»), aprobada durante el cuarto gobierno de Felipe González, entró en vigor el 1 de enero de 1995 y fue modificada en 2009, 2013 y 2019.
Las dos primeras disposiciones reformadoras, implementadas por los presidentes José Luis Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy respectivamente, incluyeron en su nombre los eufemísticos términos «flexibilización», «agilización» y «fomento», los cuales simulan medidas beneficiosas para los ciudadanos en su conjunto mas no lo fueron sino para los propietarios (reducción del tiempo del contrato, arbitrariedad en el incremento anual de la renta, facilitación del desahucio...).
La tercera modificación es del mes de marzo de 2019. Tras el entendimiento entre el presidente Pedro Sánchez y Pablo Iglesias (que pactaron el contenido del «Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler»), se volvió a retocar la LAU, pero en esta ocasión en el sentido de favorecer a los inquilinos aumentando la duración del arrendamiento, disminuyendo el importe de las fianzas y limitando el incremento de la renta ajustándola al IPC.
No obstante, ni siquiera esta progresista enmienda consideró la problemática existente en torno al usufructo; esto es, en relación con el derecho de uso y disfrute (incluido el alquiler) de una vivienda sin detentar la propiedad.
La LAU semeja ser clara; aunque no lo es. El Código Civil sí es tajante. Su artículo 513.1.º no deja lugar a la incertidumbre: «El usufructo se extingue por muerte del usufructuario».
Digo que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no es clara porque a pesar de que contempla que al fenecer el usufructuario se extingue automáticamente el contrato de arrendamiento, queda en la absoluta indefinición qué ocurre cuando el arrendador además de usufructuario es también propietario.
Supongamos que quien da la vivienda en alquiler tiene el pleno dominio del 25% de la misma y el usufructo del 75% restante. Si esta persona muere, ¿en qué situación queda el inquilino?, ¿tiene que desalojar la casa o, por el contrario, debe respetarse el contrato de arrendamiento celebrado conforme a la ley hasta su término? Con seguridad, dado que el arrendador no solo era usufructuario sino también propietario, será preciso ponderar diferentes variables; siendo las fundamentales la duración del contrato y el importe del arriendo.
En el actual ordenamiento jurídico español no hay jurisprudencia específica al respecto. Sin embargo; sí existen antecedentes legislativos que dan solución a este supuesto de hecho.
La encontramos en el «Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos», sancionado y promulgado por Francisco Franco. En el Capítulo XI, Sección Primera: «Causas de resolución del arrendamiento», el artículo 114.12 contempla la finalización de esta clase de contratos «En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad».
Es decir; si el período de duración del arrendamiento fuese excesivo, o si la renta fuera exigua, al fallecer el arrendador usufructuario el contrato podría dejar de estar en vigor, siempre y cuando el titular del derecho de propiedad demostrara fehacientemente que el pacto con el inquilino llevado a cabo por el desaparecido usufructuario resultara oneroso para él como propietario. Pero de no darse ninguna de estas circunstancias la relación contractual subsistiría hasta la fecha libremente pactada.
Considerando lo anterior, las preguntas subsiguientes se hacen inevitables:
¿Deben aceptar los ciudadanos de un Estado social y democrático de Derecho (como lo es el Reino de España, el cual propugna como valores superiores de su ordenamiento, entre otros, la justicia y la libertad) que sea más injusto, desde el punto de vista social, que un Estado autocrático y dictatorial?
¿Tienen que sacrificar necesariamente los ciudadanos de un Estado social y democrático de Derecho la justicia social a cambio de las libertades que, por definición, este conlleva?
¿Son incompatibles y contradictorias la democracia constitucional y la libertad y la justicia social?
LICENCIADO EN CIENCIAS POLÍTICAS