Hipotecas

España ya es el tercer país de Europa donde se hacen más novaciones y subrogaciones de hipoteca: un 35% en 2022

Los primeros puestos son para Irlanda (44%) y Eslovenia (41%), según los datos publicados por el Banco de España y la Federación Hipotecaria Europea, y recogidos por el comparador hipotecario iAhorro

Una mujer consulta ofertas en una inmobiliaria.

Una mujer consulta ofertas en una inmobiliaria. / EFE

Noelia Pérez - iAhorro

Un 35% de las hipotecas vigentes en nuestro país sufrieron cambios durante el año 2022, ocho puntos por encima del dato registrado en 2021 (27%). Solo en Irlanda (44%) y en Eslovenia (42%) se registraron más novaciones o subrogaciones, según datos publicados por el Banco Central Europeo (BCE) y la Federación Hipotecaria Europea (EMF), y recogidos por el comparador y asesor hipotecario iAhorro.

De los cambios realizados por los hipotecados españoles, un 19% del total se realizaron a través de la novación y el 16% restante a través de la subrogación. Sin embargo, según asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “ese porcentaje sería bastante mayor si se contabilizaran las cancelaciones que tienen también como fin modificar las condiciones de la hipoteca”.

Para entender mejor la magnitud del asunto, primero hay que entender qué es una novación, una subrogación y una cancelación de hipoteca. “La novación de la hipoteca es el cambio de las condiciones del préstamo tras llegar a un acuerdo con el mismo banco donde lo tienes contratado. Con la subrogación, por su parte, también se puede realizar ese cambio de condiciones, pero trasladando el préstamo a otra entidad bancaria”, explican desde el comparador hipotecario.

No obstante, sobre la cancelación aseguran que “a través de esta vía lo que se hace es, como su propio nombre indica, cancelar la hipoteca para abrir una nueva con unas condiciones mejores en otra entidad” y” si el trámite se realiza así, en los registros, la operación se anota como nueva hipoteca y no como modificación de hipoteca”.

¿Por qué no se registran las cancelaciones como cambios?

Según asegura Simone Colombelli, “la mayoría de las personas que quieren cambiar las condiciones de su hipoteca para mejorarlas piden, de primeras, una subrogación, pero las entidades prefieren las cancelaciones, es decir, cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva con otras condiciones”. Este experto añade que uno de los motivos es que “la cancelación de la hipoteca es un trámite más caro para el usuario, ya que tiene que empezar de cero todo el procedimiento, pero el banco también gana más”.

En caso de que se contabilizaran, el portavoz de iAhorro asegura que el porcentaje registrado por el Banco Central Europeo y la Federación Hipotecaria Europea sobre los cambios registrados en las hipotecas “sería mucho mayor”. Tanto es así que, según Colombelli, “desde hace unos meses, más del 40% de los usuarios que llegan a iAhorro buscan es cambiar las condiciones de su hipoteca para pagar menos por ella”.

Alemania o Austria, a la cola de los cambios en Europa

Si comparamos los datos de España con el resto de Europa vemos que solo en Eslovenia e Irlanda el porcentaje total de cambios en las hipotecas vigentes es mayor. En el primer caso sube hasta el 41% (33% novaciones y 8% subrogaciones) y el segundo se dispara hasta el 44% (39% novaciones y 5% subrogaciones). A la cola están Alemania (15%), Chipre (15%) o Austria (13%), donde “la hipoteca tiene mucho menos peso que el alquiler por las dificultades de la propia concesión de la hipoteca”, añade Colombelli.

En Alemania, al firmar una hipoteca, el deudor también firma un contrato extrajudicial en el que se compromete a pagar la hipoteca con las condiciones firmadas inicialmente, por lo que lo tiene muy difícil para cambiarlas a lo largo del préstamo: lo único que podría hacer en este caso es una cancelación para abrir una nueva hipoteca, no puede hacer novaciones ni subrogaciones.

Por su parte, en Reino Unido existe la cláusula ‘all moneys’ gracias a la cual la hipoteca también asegura deudas futuras al mismo acreedor. En la práctica, esto hace que la hipoteca se use de forma muy genérica para otras financiaciones, más allá de la compra de una vivienda, y que el cambio no sea tan común.

Y, además de los mencionados, “muchos países dentro de Europa en los que no existe la figura de la subrogación como tal, por lo que este tipo de operaciones no pueden realizarse”, admite el director de Hipotecas de iAhorro.

En España, el ahorro es la clave de los cambios

La modificación de las hipotecas ha ido a más en el momento en el que el euríbor comenzó su escalada, allá por abril de 2022, momento en el que el índice de referencia de las hipotecas variables volvió a valores positivos tras pasar más de seis años en negativo. Este argumento lo reflejan los datos recopilados por iAhorro: en marzo de 2022 solo un 15,30% de las firmas realizadas por los usuarios del comparador y asesor hipotecario tuvieron como fin una mejora de las condiciones de su hipoteca, dato que se duplicó en agosto de ese mismo año (30,32%) y que ha alcanzado su máximo en enero de 2023, con un 48,14%.

No obstante, para interpretar estos datos hay que entender que “pasan alrededor de tres meses desde que se comienza el proceso de búsqueda de hipoteca hasta que se firma”, explica Simone Colombelli, por lo que, si hablamos de la petición de cambios, el punto de inflexión real no lo veríamos en agosto, sino en mayo.