Recta final para un ‘crac’ que cambió la historia: Martinsa y sus 7.000 millones

La quiebra de Martinsa Fadesa constituyó un reto colosal. El año 2008 supuso un antes y un después en la historia de España, pues estallaba la burbuja inmobiliaria, que entre sus consecuencias tuvo la declaración del concurso de acreedores del que hasta entonces era el proyecto inmobiliario más ambicioso de Europa: Martinsa Fadesa. Una cotizada que, sólo unos meses antes, había protagonizado una de las mayores operaciones de financiación en la compra de Fadesa por Martinsa. Trece años después, este crac de más de siete mil millones de euros encara su recta final.

El día 5 de mayo se publicaron las bases del Sistema de Realización por Lotes Homogéneos previsto en la Tercera Fase del Plan de Liquidación de la inmobiliaria, con la que irán a subasta activos sin privilegios especiales para atender a los acreedores concursales ordinarios reconocidos en la lista de acreedores actualizada presentada en el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña el pasado 15 de marzo. Tras el cierre de dos pujas en esta fase, la próxima tendrá lugar en Madrid ante notario el próximo 2 de junio.

Entre estos activos a subasta, repartidos por media España, desde garajes a locales, inmuebles, parcelas y fincas, hay una veintena en Galicia. ¿Pero cuánto se ha liquidado ya en los procesos anteriores y cuánto faltaría? Fuentes vinculadas al proceso sostienen que se han vendido aproximadamente el 65 %, “quedando el resto muy diversificado en distintas ubicaciones que se espera liquidar en breve”. Lo que resta con algo menos de 25 millones de euros “en activos muy granulares”.

Las mismas fuentes, ligadas primero a la administración concursal y ahora a este proceso de amortización definitiva, detallan que de los siete mil millones de deuda del inicio del concurso en 2008, a fecha de apertura de la liquidación en 2015 quedaban pendientes de pago 5.807 millones, de los cuales 802 eran activos con garantía hipotecaria “que ya se liquidaron en su gran mayoría”.

Otros 712 millones correspondían a créditos subordinados “que no se pagarán si no se abona íntegramente el crédito ordinario, que ascendía entonces a 4.292 millones”. A fecha de hoy se ha pagado este crédito ordinario en su gran mayoría por adjudicaciones de activos en pago, por importe superior a los tres mil millones, “y antes de final de año se adjudicaran nuevos activos que lo reducirán en su práctica totalidad”.

Estamos, por tanto, en la recta definitiva de un caso de insolvencia histórico y desconocido hasta entonces en España, cuya legislación concursal, según los expertos, no estaba preparada para hacerle frente. Los administradores que se nombraron, la abogada Antonia Magdaleno Carmona, por KPMG Auditores Ángel Martín Torres, designada por la CNMV, y Antonio Moreno Rodríguez, en representación de la acreedora Bankinter, tuvieron siempre un único objetivo: defender los intereses de los afectados y trabajar para conseguir la recuperación de su deuda de la mejor forma posible.

Gracias a su labor, consiguieron lograr un acuerdo de acreedores con un convenio anticipado en cuatro meses, terminando con un convenio y plan de pagos en 2011. En esa primera fase se fue creando una jurisprudencia por el Juzgado número 1 de A Coruña, que posteriormente se vio reflejada en los sucesivos cambios en la legislación concursal. El convenio alcanzado permitió que Martinsa Fadesa cumpliese lo pactado hasta 2015. Los expertos opinan que “una liquidación en un momento previo no hubiera permitido recuperación alguna para los acreedores, ya que no era posible encontrar compradores para activos inmobiliarios de suelo en 2011”.

Pero hace seis años la inmobiliaria solicitó la liquidación ante la imposibilidad de continuar abonando lo acordado. En este punto, el juez decidió reponer en el cargo a la misma administración concursal para que estableciesen un plan de liquidación novedoso, que no afectase al sector inmobiliario –en aquel momento era tras la Sareb la segunda sociedad con más suelo del mercado– y permitiera la mayor recuperación posible de deuda.

El equipo multidisciplinar que tomó las riendas volvió a enfrentarse al masivo volumen de activos, su dispersión geográfica y diversidad, además de una les llevó a plantear un Plan de liquidación novedoso que funciona por primera vez en España, aplicando una modificación de la Ley concursal que permitía pagar a los acreedores sin garantía real con activos. “A través de una subasta, los acreedores pueden pujar utilizando su deuda concursal reconocida en el concurso y de este modo, no se produce una venta masiva que inunde el mercado y penalice los precios”, explican. Se pusieron en marcha, hasta la fecha, 82 procesos de venta de activos seleccionados. Adicionalmente se liquidaron filiales nacionales y extranjeras, atendiendo con el fruto de estas ventas a créditos reconocidos en Martinsa que gozaban de garantías personales o reales sobre ellas.

Cumplidas las fases 1, 2 y 3.1.1 y 3.1.2 del plan de liquidación, en junio entra en la citada 3.2 y la administración concursal encara los últimos pasos de su labor de gestión de esta desinversión ordenada de la cartera de activos apoyados en el ciclo alcista del sector, y seleccionando en cada caso los métodos más adecuados para cada activo. Su objetivo es el que siempre fue: devolver a los acreedores el máximo de su deuda.