Daños en elementos comunes de las comunidades de propietarios
No pretendemos en este breve artículo analizar la cuestión de las responsabilidades civiles derivadas de vicios constructivos aparecidos en elementos comunes de los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Y ello porque en el régimen material de tales responsabilidades no existen diferencias derivadas de que los vicios se ubiquen en elementos comunes o privativos, por lo que tal enfoque carecería de un contenido real más allá de los diferentes matices que inexorablemente se derivan de un imposible (en este espacio) análisis de la casuística.
Sin embargo, sí se presentan algunas diferencias respecto al régimen de la legitimación para articular la reclamación de reparación de los daños habidos en elementos comunes. En este punto la legitimación activa se amplía en la misma medida en que se amplía el número de los sujetos responsables de tal reparación, potenciales destinatarios de la demandada.
En este sentido es preciso distinguir la responsabilidad última de los vicios constructivos que recaerá siempre, según el régimen establecido en la LOE y Jurisprudencia de desarrollo, sobre los agentes que intervinieron en el proceso edificatorio de aquella otra responsabilidad, u obligación legal, que pesa sobre la propia Comunidad de Propietarios a la que concierne, frente a los comuneros, un deber de conservación del inmueble que el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal plasma con el siguiente tenor literal:
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Sentado lo anterior, resulta indiscutida la legitimación del Presidente de la Comunidad para dirigirse contra los agentes de la edificación en virtud de la representación orgánica que ostenta y previo cumplimiento de los requisitos de formación de la voluntad del ente sin personalidad al que representará en juicio. Y ello tanto para reclamar la reparación de los vicios que afectan a elementos comunes como a elementos privativos, pues el propio concepto de ruina funcional exige contemplar todos los vicios existentes como un totum. Ello no obstante, también mantiene la práctica judicial que la responsabilidad de la Comunidad respecto al deber de conservación y reparación no decae por la conocida responsabilidad decenal. Es decir, que la Comunidad está obligada a reparar los elementos comunes dañados aún cuando los defectos procedan de una mala ejecución constructiva. En este sentido, señala la SAP de Navarra de 29 de junio de 1995 (por citar sólo una) que nada impide al copropietario ejercitar frente a la comunidad las acciones para exigir las reparaciones de los elementos comunes, sin que sea preciso que previamente haya ejercitado la acción de responsabilidad decenal frente al promotor, contratistas o arquitectos.
Tal legitimación individual de cada propietario para dirigirse contra la Comunidad tiene relevantes connotaciones que no atañen únicamente a la configuración formal del proceso que así se inicie, sino que marcan indudablemente el posterior proceso que haya de entablarse con los agentes de la construcción. Y ello porque, una vez obtenida una sentencia favorable a las pretensiones del propietario individual que dirige su acción contra la Comunidad en demanda del cumplimiento de su deber conservación y reparación, tal sentencia resultará ejecutable. Es decir, podrá obtener mediante el oportuno procedimiento de ejecución, la reparación material de los vicios, quedando a la Comunidad una acción de repetición contra los intervinientes en el proceso edificatorio, que de no haber sido llamados al inicial proceso por la Comunidad demandanda verían muy limitadas sus posibilidades de prueba. Pensemos únicamente en algunos aspectos del debate cuya acreditación o desacreditación se vería enormemente dificultada. Así, ¿cóm
o discutir con garantías la etiología de unos vicios que ya han sido reparados?; ¿cómo discutir en igualdad de armas el importe de la reparación cuando ésta ya ha sido ejecutada y abonada contra la expedición de la correspondiente factura?
Estos son algunos de los problemas que podrían derivar del ejercicio individual contra la Comunidad de la acción de reparación de los vicios ruinógenos en elementos comunes que, a pesar de no ser excesivamente frecuente, no puede descartarse como remedio útil para casos en que la Comunidad se muestra pusilánime a la hora de ejercitar sus derechos frente a los responsables últimos; o para aquellos otros en que su voluntad se encuentra embargada por la presencia mayoritaria en la Junta de Propietarios de alguno de tales responsables últimos (muy habitualmente el promotor).
*Abogado
Despacho Nogueira, Gónzalez y Sánchez-Brunete, SC