¿Se pueden cancelar contratos de alquiler por fuerza mayor?

Compostela cuenta con unos 22.000 universitarios, muchos de los cuales viven durante el curso escolar en pisos de alquiler, ya que son de otros puntos de la comunidad gallega. Así que cuando se decretó el estado de alarma una inmensa mayoría optó por trasladarse a sus localidades de origen para pasar la cuarentena con sus familias.

Muchos no pensaban que esta situación se iba a a alargar durante tanto tiempo, pero lo cierto es que ahora casi todos empiezan a dar el curso por perdido y una gran mayoría, “sobre un 80 por ciento”, dejó ya su piso de alquiler en Compostela, según confirmó a EL CORREO GALLEGO Carlos Debasa, presidente de Agalin, Asociación Galega de Inmobiliarias. El restante 20 por ciento optó por quedarse en Santiago durante el confinamiento.

“Los estudiantes ya dan el curso por perdido y es cierto que a medida que pasan los días nos están entrando cada vez más llamadas de universitarios que quieren deshacer el arrendamiento de su vivienda y preguntan qué tienen que hacer para cancelar el pago”, indicó Debasa.

Asimismo, el responsable de Agalin indicó “que la inmensa mayoría de los dueños no están poniendo problemas, porque está imperando el sentido común, pero sí que es cierto que los propietarios se encuentran con el problema añadido de que los estudiantes no se llevaron sus cosas, porque no contaban con que esto se alargara, y no pueden alquilar el piso de nuevo”, añade Debasa.

En este sentido, el abogado Evaristo Nogueira explicó que el decreto del estado de alarma “no permite a los estudiantes desplazarse para ir a recoger sus enseres a sus pisos. No es una de las causas justificadas para romper el confinamiento”, afirma.

Además, añadió que en lo referente al pago del alquiler de pisos de universitarios “hay lagunas en el decreto”, como sucede en otros muchos terrenos. Por esta razón, este letrado considera que lo mejor es llegar a un acuerdo con el arrendatario o esperar a que el Gobierno saque una medida concreta sobre esta cuestión.

En caso de que ese apartado no se legisle, la solución, si no se llega a un arreglo con el propietario, será recurrir a los tribunales y que sea un juez el que decida si se puede considerar una causa de fuerza mayor de extinción del contrato la suspensión de las clases.

La figura de la fuerza mayor está regulada en el artículo 1.105 del Código Civil y dice que “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido prever, o que, previstos, fueran inevitables”.

Así, según los expertos, el brote del Covid-19 podría encuadrarse dentro de lo que la jurisprudencia entiende como “acto de fuerza mayor” al ser un suceso imprevisible e inevitable y que es objetivamente irresistible para las partes, con una causa externa. De hecho, en supuestos de emergencia sanitaria similares, como en el caso de la gripe A, se determinó así.

Sin embargo, los letrados consultados por este diario señalan que la aplicación de la fuerza mayor como causa que permita exonerar al arrendatario de la obligación de pagar la renta durante el tiempo que dure la suspensión de la actividad o la limitación de movimiento debe adoptarse con precaución.

Y es que no hay precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, por lo que no está nada claro la doctrina que podrían adoptar al respecto los tribunales en un futuro. De hecho, son muchos los abogados que critican la falta de concreción del decreto del estado de alarma en diferentes áreas, que dependen de la “interpretación”.

Por eso, estiman que lo más conveniente es que las partes lleguen a un acuerdo amistoso.

Medidas del decreto

··· El decreto publicado recientemente por el Gobierno contempla la suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares  vulnerables sin alternativa habitacional.

··· Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. La prórroga será de 6 meses y en ella se mantendrán los términos del contrato en vigor.

··· Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles).