Cabañas en suelo rústico: para turismo, sí; para particulares, no

La construcción de cinco cabañas turísticas en la Rúa do Casal da Horta ha generado un gran debate en Santiago. La noticia publicada por EL CORREO GALLEGO ha provocado un gran revuelo entre los vecinos compostelanos, muchos de ellos indignados ante la admisibilidad de un uso turístico en un terreno de estas características. Acostumbrados a la negativa de realizar cualquier tipo de actuación en sus propiedades rústicas, esta obra coge a la gran mayoría por sorpresa.

El interés suscitado, siendo la publicación más leída del fin de semana en la web con más de 22.000 impactos sólo entre sábado y domingo, ha llevado a este periodista a cuestionarse la otra cara de la moneda, esto es, ¿podría un particular construir una cabaña en suelo rústico para vivir en ella?

En primer lugar, cabe citar que la normativa que rige esta materia en Galicia es el Decreto 92/2019, de 11 de julio, por el que se modifica el Decreto 143/2016, reglamento que aprueba y desarrolla la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Esta indica lo siguiente en el Apartado V de las Disposiciones Generales:

“En atención a lo expuesto y, sin perjuicio de la consideración de que el uso residencial constituye, con carácter general, un uso prohibido en el suelo rústico, en la línea de la protección territorial y en la defensa y respeto del suelo rústico, se complementa la regulación del supuesto excepcional de viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias, en el que se considera perfectamente justificable la implantación de ese uso para que la persona agricultora o ganadera pueda vivir en su explotación, ejerciendo funciones de vigilancia, asistencia, gestión o control derivadas o exigidas por las características de la explotación, que son las que justifican la necesidad de la vivienda por su íntima e imprescindible vinculación a la explotación agrícola o ganadera”.

A tenor de lo expuesto, sólo una vivienda ligada a una explotación agropecuaria en este tipo de terreno, siempre que concurran los requisitos exigidos, podría recibir la autorización para residir en ella. Con todo, como toda regulación, existen algunas excepciones.

En este sentido, el artículo 40 de la Ley del suelo también permite, en “edificaciones tradicionales existentes en suelo rústico antes del 1975 implantar usos residenciales”, mientras que disposición transitoria tercera habilita “implantar usos residenciales en edificaciones existentes y con licencia anteriores al año 2016”.

Fuera de estas opciones excepcionales, tal y como apuntan fuentes de la Xunta en respuesta a este medio, el uso residencial no resulta admisible en suelo rústico.

Por lo tanto, atendiendo a las dudas generadas entre los lectores de la red, si usted fuese el propietario de la parcela de la zona de O Avío no podría construir una cabaña para su uso particular, ya que no estaría entre los supuestos de excepción que rige la normativa en vigor.

potenciación del medio. En aquellas parcelas catalogadas en suelos rústicos, la Ley del Suelo de Galicia sólo admite diecisiete usos o actividades, siempre que se cumplan una serie de requisitos y que los propietarios posean las correspondientes licencias.

De este modo, una de las opciones son los denominados campamentos de turismo, “con las obras, servicios e instalaciones previstas en la normativa vigente en materia de turismo, así como zonas especiales de acogida para autocaravanas y caravanas en tránsito, conforme a lo establecido en dicha normativa; y las instalaciones de playa y actividades de carácter deportivo, sociocultural, recreativo y de baño, de carácter público o privado, de uso individual o colectivo, que se desarrollen al aire libre, con las obras e instalaciones imprescindibles para el uso del que se trate”.

Para tener el permiso para la implantación de estos establecimientos, la normativa es clara y requiere un título habilitante municipal urbanístico (licencia municipal) si es un suelo rústico ordinario, así como, en caso de estar en suelo rústico de especial protección, el informe o autorización sectorial (Medio Rural), preceptivo y vinculante (la instalación de la Rúa do Casal da Horta).

En cualquier caso, para la instalación de estas cabañas se requieren unas obras adicionales, como por ejemplo, de saneamiento, paso de la electricidad, caminos interiores o una simple recepción del alojamiento. Estas dotaciones, apunta el abogado compostelano José Manuel Roibás Vázquez, experto en urbanismo, necesitan en todo caso de un Plan Especial “que tramita el Concello con un informe de la Xunta de Galicia”, señala en conversación con EL CORREO.

Atendiendo a la finalidad de la norma, aunque se permita la construcción de estos establecimientos turísticos como potenciadores del medio, el uso principal debería ser el agrícola, sentencia el letrado.

Así, en su trayectoria profesional, ha vivido casos en los que clientes suyos han recibido la negativa de la Administración para la implementación de estos negocios en terrenos de estas características que estaban afectados por la Política Agraria Común (PAC, ya que se trataba de darle un empleo distinto al proceso productivo.

Por ello, el jurista lo tiene claro. “Sosteño que cando se trata de un solo rústico de especial protección agropecuaria, por moito informe autonómico favorable, co turismo estase dando un destino distinto ao uso agrícola, vulnerando, polo tanto, o espírito da norma”, concluye.