El nuevo PXOM abre la puerta para pasar bajos comerciales a viviendas
El inmueble deberá estar situado en las zonas de Ordenanza 2 o 3 y tendrá que garantizar que cumple con las condiciones de habitabilidad // También se plantea el empleo como garajes
Dentro de la propuesta para la modificación del Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) que llevará a Pleno el próximo lunes el Gobierno local, se plantean una serie de novedades, entre las que destaca, por ejemplo, la posibilidad de convertir los bajos comerciales en viviendas, eso sí, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos.
En este sentido, desde el departamento de urbanismo del Concello apuntan que, en las ordenanzas de suelo urbano “se autoriza la creación de nuevas viviendas en planta baja en las zonas de Ordenanza 2 y de Ordenanza 3, identificadas como de uso característico U2 (identifica el uso característico de las zonas residenciales en las que en la planta baja de los edificios aparece una situación mixta, es decir, conviven de manera armónica negocios y viviendas)”.
Estos territorios en los que se permitirá esta modificación, se identificarán en los planos como subordenanzas 2U2 y 3U2, mientras que en los planes ya aprobados con anterioridad, se tendrán en cuenta los usos autorizables por sus ordenanzas respectivas, como sucede en Fontiñas o A Choupana.
Las citadas áreas disponibles comprenden las áreas exteriores a la Ciudad Histórica consolidadas en formación de manzana, así como las piezas de suelo urbano de carácter lineal sobre viario principal en las que predomina la tipología de vivienda colectiva entre medianeras. Todo ello se enmarca en la línea de esta nueva regulación, la cual introduce una mayor variedad de tipos de uso, con lo que se hace más flexible y precisa en el momento de asignar los que son autorizables en cada parcela o inmueble.
Una vez comprobado que la ordenanza de aplicación en la zona autoriza el uso de vivienda en la planta baja, para poder transformar el local en una vivienda, deberá garantizarse que esta reúna las condiciones mínimas recogidas en la Norma de Habitabilidad de Viviendas en Galicia (NHV-10), y las que se establecen en el artículo 107 de la nueva Regulación del Uso de Vivienda.
PLANTA BAJA PARA GARAJES. Siguiendo con los posibles empleos de las plantas bajas de los edificios residenciales, también se recoge la posibilidad de destinarlas como garajes, atendiendo también a una serie de requisitos.
“Si se trata de un uso auxiliar al servicio del uso residencial, el uso de garaje aparcamiento queda autorizado directamente, en las condiciones establecidas en la regulación de este uso, en el artículo 114 de la normativa. Con carácter general para una tipología de vivienda colectiva, el uso auxiliar de garaje se autoriza en el sótano o semisótano, pero también en la planta baja de la edificación”, explican.
En estos casos, de acuerdo con las disposiciones, si el habitáculo está en una zona de uso característico residencial con uso comercial en planta baja (zona U1), el conjunto de usos auxiliares dispuestos en ella (garajes, trasteros y otras instalaciones auxiliares) no pueden superar dicha superficie.
Santiago. Esta nueva modificación en el PXOM que planteará Raxoi el próximo lunes también tiene como objetivo un mayor control de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), que tanta polémica han generado en este último año. De este modo, presentan el reto de determinar “cuál es la proporción de VUT que se pueden admitir en una zona sin alterar su uso característico residencial y garantizando un equilibrio de otros usos complementarios al servicio de sus habitantes”.
Siguiendo las directrices del Plan especial de protección y rehabilitación de la ciudad histórica, son incompatibles los usos hostelero y residencial, por lo que tendría que tratarse de un edificio exclusivo para turistas.
Por lo tanto, la actividad de hospedaje en vivienda individual no estaría permitida, a excepción de la línea que se seguirá para la nueva norma 10+2, esto es, podría asimilarse el empleo como VUT por un tiempo limitado y máximo de 60 días al año, siempre que el resto del tiempo se destine a la residencia habitual. En todo caso, dichas características vendrán definidas “en una ordenanza complementaria específica, que regulará los requisitos, condiciones y documentación acreditativa necesaria”, señalan.
Saliendo de la zona histórica, para poseer una VUT, tendrá que estar regulada directamente por el PXOM y que la zona esté ajustada por un plan aprobado en desarrollo del general (planes parciales, especiales, PERI...). Con carácter general, sólo se permite su implantación en la planta inferior de la vivienda, mientras que en “zonas sensibles” se exige una altura mínima de cinco plantas (bajo para VUT y cinco plantas de uso residencial).