¿Cómo afectaría a los alquileres que Santiago sea declarada zona tensionada?

El Concello quiere que se declare Santiago como zona de alquiler tensionado para poner coto a la subida de precios. Tras las reticencias iniciales, la Xunta —a diferencia de otras comunidades del PP— se ha abierto a aplicar este mecanismo de la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno central. Por el momento, en España sólo funcionará en 140 municipios de Cataluña. Aquí habrá que esperar a que Raxoi remita un informe pormenorizado que justifique, entre otras cuestiones, qué zonas cumplen con los requisitos exigidos en la normativa. 

Las zonas de alquiler tensionado podrían limitarse a un solo distrito de Santiago

¿A qué zonas afecta?

La ley de Vivienda les da competencias a las comunidades autónomas para que declaren como zonas de alquiler tensionado a aquellos ámbitos territoriales donde exista un especial riesgo por oferta insuficiente de vivienda para la población. Para que una zona sea declarada como tensionada el Estado ha marcado dos condiciones. La primera se basa en la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de la renta disponible de la unidad familiar que se destina anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda (12 mensualidades más suministros). Si la tasa de esfuerzo de la zona fuese superior al 30%, se cumpliría el requisito de ser considerada como “zona tensionada”. La segunda condición se enfoca en la evolución de los precios de compra o alquiler, que deberá ser superior en 3 puntos porcentuales al IPC de los últimos 5 años. Bastaría cumplir solo uno de los dos criterios para que un distrito de Santiago fuese declarado zona tensionada.

El 82% de hogares de Santiago se sitúa en zonas de alquiler tensionado

¿Qué barrios cumplen?

Tras realizar un primer análisis, la Xunta trasladó al Concello que tan sólo un distrito de Santiago, el número 5, cumpliría con los criterios que fija el Estado. En este distrito, explica el concelleiro de Urbanismo, Iago Lestegás, se encontraría parte de la zona vieja, todo el Ensanche y además barrios como Pontepedriña, Conxo o Santa Marta. Sin embargo, atendiendo a la subida del alquiler en los últimos años, Lestegás cree que prácticamente toda la ciudad cumpliría con los requisitos, a excepción de alguna zona del norte del municipio. El Concello tendrá que realizar un estudio pormenorizado para aclararlo y después la Xunta debería de autorizarlo. 

Tres escenarios

Una vez que se establezca cuáles son las zonas tensionadas de la capital gallega, la ley establece diferentes modos de aplicar un tope al alquiler según la casuística de la vivienda en arrendamiento. Hay una normativa distinta para los contratos de alquiler de propietarios considerados como grandes tenedores (aquellos que tienen 10 o más viviendas arrendadas o 1.500 metros cuadrados de superficie). Otra para las viviendas que se ponen en el mercado tras estar más de cinco años sin alquilarse y otra diferente para los nuevos contratos de alquiler de pequeños propietarios. 

Pequeños propietarios

Es la situación más habitual entre los arrendamientos en la ciudad. En este caso la ley no fija un tope concreto para el alquiler. Se establece que en caso de renovación del contrato, el casero tan sólo podrá actualizar el IPC. El Gobierno ha establecido un tope del 3% para el año 2024. Pero si el precio ya está alto no se establecerá ningún tope máximo o rebaja. La legislación permite incluso al propietario una subida del 10% en caso de que realice obras de rehabilitación y mejora de la vivienda. El texto legal regula cómo deben ser estos trabajos para que se pueda aplicar esta subida. 

Índices de referencia

El tope máximo al precio del alquiler funcionará solo para los otros dos escenarios: grandes tenedores y nuevas viviendas en alquiler (las que no habían estado arrendadas en los últimos cinco años). Para determinarlo el Gobierno ha creado una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales. Son los conocidos como índices de precios de referencia del alquiler que se dieron a conocer el pasado 15 de marzo. Este indicador ofrece una horquilla de precios “entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas”, explica el Gobierno. Tiene un carácter informativo, pero además marcará el límite de los precios del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas. 

¿Cómo se aplican?

Si un inquilino tiene un contrato de arrendamiento y su casero es un gran tenedor el precio del aquiler no podrá superar ese precio máximo. Por ejemplo, si un piso cuesta 550 euros al mes y el índice para esa vivienda es de 450, cuando se oficialice el nuevo contrato no podrá sobrepasar esa cantidad. Mientras el contrato está vigente, la declaración de zona tensionada no afectará al precio. Lo mismo ocurre con las casas que entran en el mercado de alquiler tras cinco años sin arrendarse. El propietario no podrá cobrar más que el tope de ese índice de referencia. 

El pleno municipal respalda declarar Santiago zona tensionada para limitar el precio de los alquileres

¿Dónde se puede consultar?

El Índice de Precios de Referencia se consulta en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Hay dos opciones. Se puede acceder a una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características. También introducir la dirección o referencia catastral para una vivienda concreta.

Un ejemplo en Santiago

El índice de referencia para un piso de 35 metros en la Rúa Nova de Abaixo, en el Ensanche compostelano, oscila entre los 310 y los 442. En este caso la vivienda tendría más de 45 años, ascensor y se encontraría en buen estado. En caso de que se declarase esa zona de la ciudad como tensionada, el casero fuese un gran tenedor o el piso entrase en el mercado de alquiler tras cinco años, cómo mucho al inquilino podrían pedirle 442 euros. Si el propietario no es un gran propietario no se aplicaría este tope. 

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