Sin visos de solución a la crisis de la vivienda en Santiago: la obra nueva se hunde un 70%

Los síntomas de recuperación que el sector de la construcción venía mostrando se han visto frenados con los datos que ofrece el Instituto Galego de Estadística (IGE) relativos al año pasado. En 2023 se ejecutaron en Santiago 52 viviendas de nueva planta frente a las 175 del ejercicio anterior, lo que supone una caída del 70,29%, según los datos del organismo autonómico. El descenso provoca que se registre el dato más bajo desde el año 2015, cuando el número de pisos nuevos fue de 45.

A la espera de que se registre un cambio en esta tendencia, el miembro en Santiago de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin), Carlos Debasa, expone que “desgraciadamente no nos sorprende” y a su juicio constata que “la vivienda, la nueva construcción, las nuevas promociones, la obra nueva, llevan en caída libre ya desde hace bastantes años”. Aún así, se muestra esperanzado porque “nos encontramos en el momento de dar el cambio y siempre parece que de manera inminente se dará la vuelta a la situación”.

Desarrollo de nuevas promociones

Debasa relata que este año “estamos empezando a notar el desarrollo de nuevas promociones y yo creo que esta estadística, cuando cubra al completo el año nos daremos cuenta de que ha vuelto a resurgir”. Ese esperado giro vendría constatado por los datos ofrecidos por el Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña (Coatac) el pasado mes de febrero, que apunta que el número de expedientes de obra nueva en la capital gallega fue de 141 durante el pasado año, lo que supone una subida del 10,16% con respecto a 2022, cuando este número fue de 128. La aparente contradicción entre unas cifras y otras se produciría a raíz de que los expedientes registrados no implican que se ejecuten las obras en el mismo año en el que se tramitan.

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En cualquier caso, Debasa sostiene que, aunque escale el número de nuevas viviendas “se quedará a muchísima distancia de momentos en los que la obra nueva era un motor y la construcción funcionaba muchísimo, estamos muy lejos todavía de ese nivel, pero ya cualquiera puede andar por las calles de algunas ciudades y ver más grúas que antes de nuevas construcciones”.

Tormenta perfecta

Los factores que han dado lugar a esta situación son calificados como una “tormenta perfecta”, tal como lo define Debasa. El miembro de Agalin recuerda que la obra nueva ha tenido que lidiar con crisis de suministros, energéticas y de transporte, con las consecuencias de la guerra de Ucrania o con la escasez de mano de obra con la que se encuentran las empresas constructoras.

A todo ello debe sumarse la falta de suelo para construir. “Hay muy poquito suelo que se esté liberalizando para construir y además muchas veces los promotores se quejan de que los suelos que se liberan tampoco son los más interesantes, porque están muy alejados de los núcleos urbanos. Como consecuencia de eso, se ven obligados también a urbanizar las zonas en las que construyen. Hay muchos factores que hacen poco interesante también el suelo que se libera para construir”, describe Debasa.

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Por ello, explica que la falta de obra nueva ha derivado en un repunte de la intermediación de viviendas de segunda mano, llegando a “cifras récord”. En este sentido, Debasa ahonda en que “la gente sigue queriendo comprar vivienda y estamos en unos años en los que la compra está siendo bastante asequible porque está habiendo financiación adecuada”. Así, los compradores que en un momento dado se habrían decantado por obra nueva, al no existir han acabado adquiriendo casas de segunda mano, “de ahí el subidón y la situación de años de récord” en la compraventa de pisos usados.

Precios al alza

La falta de oferta en el mercado está teniendo repercusión en el aumento de los precios, tanto en la compra como en el alquiler. Según datos del portal especializado Idealista, el precio del metro cuadrado de suelo en Santiago se situó en abril en 1.959 euros, lo que supone una subida del 5,6% con respecto al mismo mes del año anterior. Aunque el dato general está todavía lejos del máximo histórico alcanzado en junio de 2011, en la zona del Ensanche y Sar, el precio es 2.686 €/m2 y está solo un 0,7% por debajo del techo alcanzado en esta zona en octubre de hace 13 años.

En el alquiler la situación es aún más extrema, ya que según el Observatorio de Vivenda de Galicia, el importe medio de la renta mensual de los contratos firmados en 2024 es de 584,6 euros, un 3,56% más que la media de 2023. Esta cifra no ha dejado de subir en la última década, lo que provoca que “las alternativas de alquiler se están volviendo inaccesibles y hay un mercado absolutamente tensionado y con unas dificultades que no se conocían hasta ahora”, considera Carlos Debasa.

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El miembro de Agalin advierte de que, sin llegar a la situación límite de los arrendamientos, empieza a notarse una bajada del stock en la compraventa de vivienda usada ante la falta de obra nueva. “Esto está provocando en la venta que los precios suban y seguirán subiendo. No auguramos un periodo en que se ralenticen”, afirma.

En cuanto al mercado de alquiler, Debasa concluye que “hay que movilizar las viviendas vacías, hay que construir con reserva para el alquiler, hay que regular las viviendas de uso turístico, y con esto conseguir la única solución que nosotros creemos adecuada, que es aumentar el stock y las unidades disponibles en alquiler para que los precios puedan bajar y las calidades aumenten”.

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